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房地產拿地決策、投資開發

課程說明
房地產行業進入“白銀時代”，競爭日趨激烈，錢、地、人等要素資源已經不再是困擾或制約企業發展的關鍵因素。因為市場競爭激烈，按照常規操盤策略，利潤低微，甚至很難有利潤，所以，房企拿不拿地？怎樣有效、有方法、精準拿地？如何提高項目開發高效運營決策機制？各物業（商業、住宅、寫字樓）操作核心邏輯是什么？ 已經成為我們必須要面對的問題。
如何挖掘企業專業能力快速精準評判土地的真正價值，在市場競爭中獲取優質的土地資源，做到土地效益最優化，已成為新時期房地產開發企業迫切解決的問題。
 影響土地效益的要素很多，但是大量的案例證明，土地投資決策、方案規劃設計階段由于傳統經驗，很大程度限制土地盈利的空間以及盈利的潛力。當前遇到的一個*的挑戰是，土地決策、規劃設計時期，依靠人力不能窮盡產品所有組合，非常容易感性決策和決策搖擺，導致錯誤決策、推進速度慢，周期長，嚴重影響土地盈利空間。

課程收益
1、掌握精準拿地技巧方法、分享標桿房企拿地模式、規避拿地風險。
2、提高項目開發高效運營決策機制。
3、掌握各物業（商業、住宅、寫字樓）操作核心邏輯。
4、理性決策訓練，各種方案利潤的比較以數據為依據，培養理性的量化思維習慣。 
5、通盤思維訓練，學會各決策因素對利潤的影響：產品、售價、成本，財務。 
6、專業協同訓練，學會各專業要素協調，尋找項目利潤最優方案。
7、飛行員模擬倉，通過AI人工智能軟件模擬學習，快速積累實戰經驗。

課程對象
房地產企業董事長、總裁、副總、戰略/投資/財務/策劃/設計/營銷/成本/運營/等職能部門總經理、總監、經理等中高層核心骨干，分公司總經理、項目總經理、副總經理等。 
l適合訓練項目管理干部的利潤意識、理性決策、通盤思維、專業協同、模擬訓練。

課程大綱
第一部分：房地產全生命周期視角的拿地決策與投資開發邏輯
第一章：項目投資決策「拿地決策」
1、全生命周期開發的狹義定義：從拿地、定位、設計、施工、銷售、交房一系列動作的組合
2、全生命周期開發的廣義
3、城市綜合體四種開發模式論證
 均衡發展模式、商業主導模式、辦公主導模式、居住主導模式
4、典型房企拿地模式及戰略模式
5、拿地模式的啟示1：解決了別人的問題，別人自然就會解決了你的問題！
6、拿地模式的啟示2：我們往往不重視的資源，也許是別人需要的！
7、 拿地模式的啟示3：時間換空間切忌用商業主題去勾地！

痛點一：項目本體端、市場端、客戶端的論證
1、自身條件分析：鎖定主動OR被動郊區化客戶
2、市場環境：不同階段、不同視角
 宏觀市場評判、地產市場評判、競爭市場評判
 案例：去化周期、供銷比下降帶來的土地市場變化
3、 住宅客戶需求
 住宅客戶需求盤點工作的核心事項
 某集團客戶深訪案例
4、剛需客戶職業敏感點
5、自身條件、市場環境、客戶需求匹配度深度分析
 案例：煙臺中糧大悅城

痛點二：項目投資開發決策
1、投資開發核心指標及流程
 開發機會的比較選擇：先算賬，后決定怎么做
 5986重點解讀
 當下主流開發商運營節奏
 全生命周期視角下后評估指標內容
2、城市地圖：一個城市內選擇選擇布局區域的指導手冊
3、前期決策案例分享：DF案例
 帶著問題去思考：怎樣有效、有方法、精準拿地？
 總結：在做前期決策過程中，出清周期、供銷比（最能體現供需關系）兩大核心數據務必高度重視，從而對未來市場進行判斷。現階段獲取地塊價格逐漸走高，整體市場呈現明顯上揚趨勢，初級的剛需產品逐漸被改善產品取代。除了自然資源極為強勢的地塊，高端路線慎行。目前多數地塊均面臨郊區化的窘境，但請注意，主動郊區化和被動郊區化是兩個概念！“專家”的話慎聽！

第二章：項目開發邏輯「項目應該這么做」
痛點一：項目開發邏輯
1、商業開發邏輯：大悅城開發運營邏輯全面解讀
 案例：中糧大悅城VC中糧春風里
2、寫字樓開發邏輯：持有、銷售、租售并舉模式解讀
 案例：新保利
3、住宅開發邏輯：萬科的邏輯、星河灣的邏輯

第三章：項目定位方法及內容
痛點一：住宅定位方法
1、 項目定位方法：核心問題的梳理、SWOT分析
2、 定位是什么：不做第一、就做*！
3、 定位的幾點忌諱：一言堂、猜想、經驗主義、盲目跟風！
 核心問題1：本體與市場環境的矛盾：容量匹配度，案例：龍湖葡提海灣、價值匹配度分析、案例：西山壹號院
 核心問題2：市場與客戶需求的矛盾：星河灣的豪、龍湖的園林、萬科的戶型與物管、恒大的眼見為實
 核心問題3：現實與未來的矛盾、案例：太原某項目
 核心問題4：政府意愿與開發商掏錢的矛盾、案例：DF集團東莞開發區案例
 核心問題5：外來和尚與本土情節的矛盾、案例：ＪＤ項目、ＷＫ項目
 某項目住宅定位方法、案例分享：DS項目
 某項目商業街區定位方法、案例分享：青島DYC項目
 帶著問題去思考：怎樣提高項目開發高效運營、決策機制？
 總結：通過城市地圖做好拿地前準備工作，避免出現意向地塊后，由于時間緊迫的問題出現盲目定位或被迫延期的現象，方向性論證工作提前進行。同時在取地之前，做好整體開發節點部署，各部門根據實際工作和行業水平確定作業時間，并有機進行組合，以狹義的“全生命周期”為視角進行運營開發。

痛點二：住宅定位內容
1、檔次定位的主要因素：城市級別、地塊條件、開發經驗
2、客戶定位的主要因素：財富級別、客戶地圖
3、產品定位的主要因素：根據檔次定位，確定建筑形式及風格、車位配比、精裝修、建造成本、開發策略等
 商業、車位、儲藏室銷售策略
 建筑形式確定四步法
 戶型定位：戶型配比四步法
 帶著問題去思考：住宅定位核心內容到底是什么？
 總結：住宅定位的核心技術其實就是戶型配比，但是多數戶型配比均有缺失嚴謹的推導過程以及多方專業的論證。既定容積率的拆分及論證、建筑形式、車位、商業等都是項目定位的一部分，不僅僅是檔次、客戶、形象的描述。

「課程提綱」10月24日（7小時）
第二部分：“土地效益*化精算法”實戰沙盤推演
第一部分：“土地效益精算法”行業背景 
1、 房地產行業現狀分析
 房地產黃金時代、白銀時代、青桐時代分析
2、 房地產行業規劃決策標準與方法
A、 理性決策標準
 城市美學優先
 內部需求至上
 開發效益更大
B、 常規決策方法與精算法對比
 傳統土地估價方法
 傳統強排：試錯法
 傳統方案不能窮盡
 傳統方案的局限
 最優解必定存在
 土地效益精算法：有的放矢

第二部分：土地效益精算法設計原理與實操 
1、 土地效益精算法前置條件
A、 土地控制條件
 名義土地技術指標
 有效土地技術指標
 有效規劃面積計算方法
 松緊系數
 退線緊縮系數
 土地的廓形系數
B、 棟型條件
 棟型”的概念
 棟型三指標
 棟占地面積計算方法
 棟建筑指標
 棟型指標經驗值
 棟型的單位土地毛利潤
 棟按土地平均毛利潤
 棟單位土地毛利潤
 配比算前成本分類
2、“土地效益精算法”科學依據：空間解析方法
 簡單的情形
 僅有一個棟型容積率大于小區容積率
 有兩個棟型容積率大于小區容積率
 建筑指標上限或下限
3、“土地精算法”成本與售價
 計算成本(考慮資金時間因素)
 市調在售價≠市場認可價
 市場信息量化因素
 市場信息量化數據
 配比算前成本分類
4、“土地效益精算法”規劃優指標規律
 實例：萬科未來城
 同容、同密比較
 優方案的棟型數
 放棄容積率的條件
5、“土地效益精算法”單體設計優化
 低多層住宅中庭的經濟性
 單體優化之平面廓形
 單體優化之立面剖面
 聯排單元數問題
6、 效益與單體組合布置
A、 高效益布置總圖
 小樓間距處理方法
 增容方法
 功能和樓高布置
 案例分析：紹興金地蘭悅
B、 棟型的配前比選
 通用結論
 等價結論
 Excel 實用速算表
7、“土地效益精算法”流程變革：工作組織與協調
 工作流程
 各部門提供信息
 工作組織
 各階段各部門參與度

第三部分：“土地效益精算法”應用 
1、 土地精算法的用途
2、 單次配比計算
3、 配比計算在設計過程中的循環
4、 配比計算用于設計過程利潤監控

第四部分：“土地效益精算法”人工智能計算輔助決策工具 
1、 人工智能計算窮舉排列法
 建立人工智能數據模型
 人工智能涉及算法
 人工智能窮舉排列算法實例
2、 土地效益精算法修正因素
 考慮更多維度的建筑指標
 場地方向的影響
 日照因素的影響
 裙樓形態影響
 案例分析：無錫中建溪岸官邸
3、 聯排面寬問題
 案例分析：南京某住宅公寓
4、 擴展的各種問題

第五部分：土地效益精算法的現狀和展望 
1、 土地效益精算法的現狀
2、 土地效益精算法的展望
第六部分：“土地效益精算法”具體項目案例沙盤演練 
案例1：如何在2小時內，測算出“拿地曲線”和可摘地價格，出具拿地方案、做投資決策？
案例2：如何在半小時內，快速做出產品配比方案，并實現利潤*化？
案例3：疊拼增加地下室夾層演練
案例4：贈送中庭研討演練
案例5：首層做架空花園演練
案例6：一棟中的單元數問題演練
案例7：底商選擇演練

講師簡介
講師一：李老師 現任世界500強地產集團副總經理、投資總，北大光華管理學院、清華大學成都分院、西南交大商業地產總裁研修班客座講師。擅長多類型產品前期研策及后期營銷操作，能有效把控項目操作節點及技術要點，以后期實際操作指導前期拿地決策、產品規劃設計等，以地產操作線條為授課題綱，通過對于項目各個節點：拿地決策、定位研判、運營模式、產品操作、營銷思維創新等內容進行解析。服務企業包括：萬科、銀泰、天潤、珠江、富力、卓達、中糧、金地、中南、鼎峰、深業、華潤、華僑城等。
 講師二：劉老師 曾任協信控股副總兼集團成本招采總，華夏幸福基業商業地產集團招采總監兼任成本總監、中國金茂（前方興地產）集團總部、華潤置地招采中心負責人。對房地產企業成本招采制度體系建設、集采體系建設、招采 ERP 及供方管理 ERP 系統 IT 定制化開 發、搭建招標采購管理系統、供方管理系統、供方履約評估系統、供方前期考察系統、供方滿意度系統等有深入研究及獨到見解和實際解決方案。曾負責參與的成本管理及招標采購全過程管理項目：橡樹灣、公元九里、鄭州華潤中心二期、四期 綜合體、鳳凰城，翡翠城等多個項目。

房地產拿地決策、投資開發