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民法典物業地產解讀

【課程背景】
       2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》受到廣泛關注。被稱為“社會百科全書”的民法典，將會對我們生活的方方面面產生影響。民法典幾乎涵蓋了所有的民事活動，堪稱為新時代人民權利的“宣言書”，同時有關民法典的話題迅速占領了“朋友圈”，成為雙流街頭巷尾熱議的焦點。 那么民法典對房地產行業有什么影響呢？房產企業在開發、銷售、房產交易過程中有什么風險需要防范的？房產企業要如何規避法律風險，該如何應對和調整法律帶來的變化呢？ 目前解讀輔導民法典的課程可謂汗牛充棟，然而大部分從理論到理論，從條文到條文。事實上民法典對房地產開發與物業管理實務的關系極為密切，企業的法務與經營管理人員以及專業律師，都有迅速了解其重要內容的需求。民法典大部分條文是總結匯編以往的法律法規，但確實也有一些全新的規定。 本課程以*《民法典》為切入點，以房地產開發和物業管理的視角去解讀民法典，深入淺出，講解房地產行業民事法律的重要核心內容，幫助房產企業的管理者破解管理難題，提升管理水平，規避風險，創新管理模式。

【課程收益】
1.通過案例情景等，深入學習《民法典》中有關房地產行業的重要內容
2.了解房地產相關法律制定的背景和重要意義
3.學習房地產開發、銷售、交易、物業服務等相關新規定
4.規避房地產管理企業法律風險，應對法律變化
5.提高運用法治思維和法治方式分析和解決問題的能力

【課程對象】
1、房地產開發企業、房地產投資公司、房產營銷策劃、咨詢中介、建筑裝飾、物業管理等房地產產業鏈相關領域的管理人員及企業職工等；
2、房地產/物業企業法務、經營管理人員、執業律師等相關人員。

【講師介紹】顏老師
 科集團首席律師，曾任萬科集團審計法務部、風險管理部總經理，現為萬科集團首席法律顧問，萬科集團金牌講師 行業職務：中國房地產業協會法律專業委員會副主任；深圳市房地產業協會法律專業委員會主任；廣東省人大常委會立法咨詢專家；廣東省法學會房地產法研究會副會長；華南國際經濟貿易仲裁委員會、廣州仲裁委員會、深圳仲裁委員會仲裁員；北京大學、清華大學法學院碩士生校外導師；人民大學律師學院兼職教授 實戰經歷：顏老師服務萬科23年，有深厚的專業功底及豐富的實務經驗。曾多次參與房地產行業相關立法活動，為國家、省、市及行業的立法貢獻過許多意見，且有不少建議被法律、法規、司法解釋及行業規則所采納。他的理論觀點新穎，獨樹一幟，在學術界與地產界非常有影響力。他的授課語言鮮明，深入淺出，生動幽默，是萬科金牌講師，曾多次站在全國各地的講臺為房地產專業人士授課，引發好評如潮，學員都表示課程實戰，受益匪淺。本系列課程中的內容全部為其獨創

【課程大綱】
第一部分：從房地產開發視角解讀民法典
一、民法典的基本結構
（一）所有權是民法典的核心
（二）民法典基本上承繼了物權法，較少創新

二、建筑物區分所有權是房屋市場化的產物
（一）合法建造產生所有權，不依賴于不動產登記
（二）建設用地使用權人是*的原始權利人
（三）建筑物區分所有權由三項權利復合而成
 
三、關于專有部分
（一）業主的專有部分大致相當于登記的部分。
（二）現實中的困境，登記不及時。不完整。專有的不登記，登記的不專有
（三）專有部分的三個要件。
（四）商品房小區中的敏感資產--車位、露臺、花園、會所、幼兒園、學校
1.車位是專有部分。有獨立的所有權
2.規劃內的車位屬于建設單位，可以出售、出租、附贈
3.關于車位權屬的認識誤區：成本說、配套說、容積率說、國防資產說
4.人防車位不屬于國防資產
5.如何理解“首先滿足業主需要”
6.花園與專屬露臺都屬于專有部分的組成部分
（五）常見的侵害所有權現象--違法攤派
1.只有法律可以改變所有權
2.配建保障房
3.無償移交學校幼兒園
4.無償移交“社區黨群活動中心”
5.舊改中的“貢獻公共配套”

四、關于共有部分的共有權
（一）區分所有下的共有部分不同于傳統的共有權
（二）共有權的三個來源
1.法定共有
2.約定共有
3.天然共有
（三）共有部分的合理使用
（四）共有部分的經營收益
（五）對共有部分的侵占
（六）共有部分的維護、更新、改造
（七）大公與小公

五、關于登記
（一）登記是證明，不是確權
（二）小產權--不被承認的所有權
（三）預售合同的登記備案不具有物權效力
（四）樓花抵押可以產生抵押權

第二部分：從物業管理視角解讀民法典
一、物業管理的權利來源
（一）民法典吸收、補充了物權法、物業管理條例、物業服務糾紛司法解釋的內容
（二）關于物業管理的事務由業主共同決定

二、物業管理的核心是業主自治
（一）物業管理不是居民管理或社會管理
（二）實務中常見的眾多“婆婆”
1.區縣政府主管部門
2.街道辦與鄉鎮政府
3.居委會
4.社區

三、物業管理與物業服務
（一）中國物業管理的特點與困境
1.規模巨大的小區與毫無關聯性的居住者
2.行政管理缺位，自治管理困難重重
3.以服務者的身份扮演小區政府的角色
（二）物業管理的內容有管物發展到管人
1.物業企業被賦予了維護治安消防環保等秩序的職責
2.物業企業維護小區秩序的合理手段
（1）制止報告協助。
（2）重在預防，未雨綢繆。
（3）代位訴訟，既是權利也是義務
（4）文明管理，絕不涉黑。
 
四、物業費
（一）物業管理費--物業服務費--物業費
（二）業主的共同財產還是物業企業的營業收入
（三）在物業費問題上的種種認識誤區
（四）物業費應當是業主的AA制財產
1.不應該對物業費，收營業稅
2.政府不應當干涉物業費的標準
3.業主不能以不交物業費作為抗辯的手段
4.臺灣對業主欠費的嚴厲制裁值得我們借鑒
 
五、物業服務合同
（一）民法典把物業服務合同作為典型合同
（二）物業服務合同的特殊性
1.突破了合同相對性
2.解除合同的權利不對等
3.物業服務人的總包責任
4.物業服務人的善后責任
5.一份好合同對于防范風險作用極大

六、物業企業的安全保障義務
（一）安全保障義務是針對特定對象的特殊侵權責任
1.我國侵權法從未將物業服務企業列為安全保障義務的主體
2.物業服務糾紛，司法解釋，在征求意見中刪除了物業企業的安全保障義務。
3.實務當中存在大量要求物業企業承擔安全保障義務的判例
（二）民法典毫無征兆地突然規定了物業企業的安全保障義務
（三）民法典關于高空拋物賠償責任的重大修改很不合理
（四）民法典關于高空墜物的賠償責任也值得商榷
（五）物業企業面臨重大風險的應對措施

民法典物業地產解讀