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項目招商運營培訓

課程背景：
隨著商業地產行業的蓬勃發展，招商運營成為項目成功的關鍵要素之一。然而，在追求高效招商與運營的同時，法律風險如影隨形，稍有不慎便可能引發嚴重的法律后果，影響項目的長期穩定與持續發展。
近年來，隨著法律法規的不斷完善和監管力度的加強，商業地產項目在招商運營過程中面臨的法律風險日益復雜多變。虛假廣告宣傳、違規發布房地產廣告、招商優惠政策制定不當、合同簽約漏洞、售后返租模式風險、商戶清退難題以及租賃合同條款設置不合理等問題頻發，給項目方帶來了巨大挑戰。
 為了應對這些挑戰，提升商業地產項目招商運營的法律風險防控能力，本課程應運而生。本課程旨在通過系統梳理商業地產項目招商運營過程中常見的法律風險點，結合豐富的實戰案例與深入的法律分析，為學員提供一套全面、實用的法律風險防控體系。通過本課程的學習，學員將能夠掌握有效的法律風險識別、評估與應對策略，為項目的成功招商與穩健運營提供堅實的法律保障。

課程收益：
1、深入理解商業地產項目招商運營的核心特點與法律風險
2、掌握廣告宣傳與招商優惠政策的合規要點
3、精通招商與租賃合同的簽約技巧與風險防控
4、熟悉售后返租模式與商戶清退的法律風險與應對策略
5、提升租賃合同條款設置的法律專業性與實效性
6、掌握逃生條款的應用與不利應對

課程對象：公司市場、技術、財務、法務、人事等各層級領導、各部門管理人員

課程大綱
引言：
1、商業地產項目的核心與特點
2、招商運營過程中的法律風險重要性
第一講：招商中的廣告宣傳問題
一、“虛假繁華”的代價：避免發布虛假廣告導致的高額行政處罰風險
1、廣告宣傳的周期與風險
2、虛假廣告的定義與處罰
二、紅線不可越：避免違規發布房地產廣告
1、《房地產廣告發布規定》的主要內容
2、違規發布廣告的處罰
三、優惠政策背后的風險：合理制定招商優惠政策，客觀描述項目招商環境
1、招商前期優惠政策的風險
2、宣傳內容構成合同內容的法律風險

第二講：招商過程中的簽約問題
一、合作需謹慎：開發商與招商代理公司簽訂招商合作協議的重點問題
1、招商面積與商戶級別要求
2、招商業績的具體量化與違約條款
3、傭金結算條件的嚴格約定
二、細節決定成敗：招商（招租）協議中需要重點關注的問題
1、完善商戶信息的重要性
2、合同解除時裝飾裝修物的處理方式
3、商戶對室內裝飾裝修消防驗收的申報義務
4、明確開業時間和營業時間，設置違約條款
5、單方合同解除權與強制騰房權的明確
6、保證金（押金）的擔保性質與全額沒收權

第三講：涉及的運營問題
一、“售后返租”的迷局：“售后返租”運營模式面臨的法律問題
1、期房售后返租的限制
2、真實房產銷售內容的要求
3、廣告法關于投資回報承諾的規定
4、“售后返租”模式的風險與運營風控措施
二、商戶清退的藝術：商業地產項目運營過程中的商戶清退問題
1、單方合同解除權與強制騰鋪權的設置
2、通知程序義務與書面送達
3、第三方見證騰房全過程與證據保全
4、啟動訴訟程序追索欠付費用

第四講：商業地產租賃合同常見條款及其風險規避
一、租賃期限條款
1、租賃期限的定義
2、租賃期限的法定限制
3、免租期與計租期的概念
4、期限迷思：注意事項
1）租賃期限與合同期限的區別
2）免租期與租賃期限的關系
3）免租期與開業日的關系
4）明確各期間、日期的定義
5）統一開業日
6）開業率與額外免租期的關系
二、計租面積條款
1、計租面積的定義
2、常用的計租面積核算基礎
3、面積之謎：注意事項
1）定義計租面積
2）租金與物業管理費計收標準
三、租金條款
1、租金的定義
2、租金計收的三種模式
3、租金博弈：注意事項
1）提成租金方式或固定租金結合提成租金方式的計算方式
2）營業額的核實
3）租金發票相關注意事項
4）其他費用與租金的關系
5）租金遞增標準
四、用途與品牌條款
1、租賃房屋用途的法律規定
2、租賃房屋品牌的商業需求
3、品牌與用途的博弈：注意事項
1）變更租賃用途的程序
2）用途及品牌所需證照辦理義務
3）明確具體用途及品牌
4）轉租/分租應保持品牌不變
四、裝修裝飾條款
1、裝修裝飾的法律屬性
2、相關法律規定
3、裝修陷阱：注意事項
1）針對法律法規未規定的附合/未附合裝飾裝修物的處置
2）承租人按約定進行裝修
3）再次裝修期
五、轉租條款
1、轉租的法律關系
2、相關法律規定
3、轉租迷局：注意事項
1）設置特殊轉租情況下的前置程序
2）出租人配合義務
3）加強對轉租過程的監控
六、合同解除條款
1、合同解除權的分類
2、租賃合同的法定解除權
3、解除的藝術：注意事項
1）逾期開業的合同解除權
2）因承租人與第三人糾紛產生的合同解除權
3）承租人未按約定營業的合同解除權
七、租賃用途的范圍
1、用途之困：租賃用途的約定與細化
2、超出租賃用途的風險
八、免租期的適用規則
1、免租之惑：免租期的提供與撤銷情形
2、免租期風險評估與應對
九、各類保證金的約定
1、保證金迷局：保證金種類與金額
2、承租人與出租人的風險降低策略
十、維修責任的劃分
1、維修迷局：法定維修責任與合同約定
2、維修責任不明的風險與避免
十一、優先承租權的享有
1、優先之權：優先承租權的法律規定與約定
2、承租人續約策略
十二、恢復原狀的界定和費用
1、恢復原狀之謎：恢復原狀的界定
2、恢復費用與風險承擔
十三、商業地產租賃合同中的逃生條款
1、逃生之道：逃生條款的定義與商業租賃中的意義
2、逃生百態：逃生條款的類型
1）限制性逃生條款
2）補償性逃生條款
3）模糊性逃生條款
4）其他方式補償性逃生條款
5）銷售業績低迷逃生條款
6）特定逃生條款
7）特定時間與事項觸發
8）限時逃生條款的無效約定
9）政策性逃生條款
10）政策敏感性與風險防控
3、逃生與應對：逃生條款的應用及不利應對
1）出租方對逃生條款的破解
2）承租方逃生條款可能面臨的后果

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