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房企全流程合法低稅負運營策略公開課

課程背景：
增值稅稅率調整時間確定，增值稅下調誰將受益？
作為中國第一大稅種的增值稅是政府減稅政策的重要一環，此次減稅政策又將重點影響哪些行業值得關注。
 在“金稅三期”大數據嚴征管背景下，房地產企業如何從戰略運營視角全流程全稅種預算管控，轉換財稅處理思維觀，優化全程業務運營和涉稅管控，從籌建環節資金準備進企業到注銷清算環節資金徹底退出企業，通過全流程全稅種的稅務預算規劃和房地產企業行業運營的無逢銜接，利用房地產全流程的合同規劃和簽訂、票據管理、工程財稅預算、最優化發包、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應對增值稅時代房地產企業全流程財稅實務問題。

【主講專家】
 于老師，全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力。

【課程大綱】
第一節、*政策解析：國家稅率調整
1、增值稅稅率下調的稅務影響
2、建筑行業稅率下調下的全稅種綜合分析實例解讀
3、建筑行業實名制正式實施企業如何有效應對
4、未來增值稅改革效應分析
5、建筑行業實名制正式實施，企業如何有效應對

第二節、房地產開發流程概述
1、房地產企業開發全流程都經歷哪些環節，各環節能取得哪些和財稅規劃管理相關的表證單書？財稅新政如何切入房地產的行業運營？
2、商品房開發全流程各階段相關表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

第三節、籌建環節
1、財務和稅務上如何劃分企業籌建期間？如何帳務處理、涉稅規劃和票據處理？
2、實例模擬如何將籌建期間發生的開辦費業務進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報。

第四節、設立環節
1、房地產企業設立環節應關注哪些關鍵點才能保證其后續發展稅負最優化？
2、不同出資方式的涉稅分析和房地產企業組織架構最優化搭建的財稅規劃。
3、架構規劃對增值稅進項稅有何影響？對土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第五節、籌資環節
1、企業資本結構設計應考慮哪些涉稅風險？
2、不同股權籌資方式和負債籌資方式的涉稅風險分析和籌劃應用案例。
 如：增值稅時代如何通過組織架構搭建，破解房地產企業的融資瓶頸？房地產開發階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；如何將房地產企業的高利潤稅前合法轉出和稅收洼地的利用。。。。。

第六節、征地環節
1、不同方式取得土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負最優？如何處理入賬票據？
2、不同方式返還土地款，為稅收最優化，如何進行商業模式優化。
3、征地環節實務應用。
（1）不同購地方式和土地出讓金返還的涉稅處理和財務核算案例。
（2）外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據處理？

第七節、開發環節
1、主要涉及稅種及籌劃應用。
2、實務應用
如何確認成本核算對象？如何最優化進行成本歸集和預算。
稅務征管下社保費成本如何合法降低？
工程如何發包雙方綜合稅負最優？
甲供工程如何財稅最優化管控？
 “以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據及納稅義務？

第八節、預售環節
1、訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和最優化涉稅處理?
“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風險如何控制？。。。。
2、預售環節應關注哪些涉稅風險點？如：
“未完工”取得收入如何賬務處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？
所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？
案例1：房地產企業所得稅預繳申報表的模擬填報？
案例2：房地產企業預售階段年度申報表的模擬填報。

第九節、竣工銷售環節
1、開發流程中，會計在哪個節點確認收入和結轉成本？稅收又是如何規定的？二者差異如何協調？收入確認和成本結轉應關注哪些財稅風險點？
增值稅新項目下扣除土地價款后如何計稅和開增值稅發票？
一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開票、計稅、申報、帳務處理？
房地產企業成本核算全過程案例模擬。
房地產企業計稅成本確認和稅會差異調整實務案例。
竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規劃？
增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票和稅收籌劃??
交房面積誤差如何開具發票？
買房贈送如何處理和稅收籌劃技巧？
2、特定業務的涉稅處理。如：以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？
3、案例：房地產企業完工階段企業所得稅匯算實務演練。
4、土地增值稅清算
（1）土地增值稅清算模擬和檢查應對實務案例。
（2）土地增值稅的反避稅和稅收籌劃實例解析。

第十節、自持、清算注銷和資本運作
1、自持管理。
開發企業自持資產如何進行稅收最優化剝離？
自持資產如何進行商業模式優化。如自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？
企業出租新、老項目、轉租項目如何商業模式優化和稅收籌劃？
2、清算分配和注銷環節必須掌握哪些財稅新政？應防范哪些涉稅風險。
3、實務案例解析

房企全流程合法低稅負運營策略公開課