国产蜜臀AV在线一区尤物_久久精品国产亚洲av麻豆甜_成人免费午夜无码视频在线播放_狠狠色噜噜狠狠狠888米奇视频

項目稅務籌劃課程

【課程背景】
近年來，在產業區域空間日益緊張、工業用地成本逐漸增長的背景下，“工業上樓”正成為城市發展制造業的*模式，不少企業選擇將重量較輕、震動較小的生產設備遷至高層，在高樓大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計，節約企業用地成本的同時滿足企業一體化發展新需求。工業上樓，贏在未來。稅惠上樓，功在當前。
“工(gong)(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)(lou)”也被稱(cheng)之為“摩(mo)天工(gong)(gong)廠”“空(kong)中廠房”，以多層廠房的(de)形式(shi)(shi)實現城市空(kong)間形態(tai)的(de)創新(xin)和突破。2023年(nian)2月(yue)《某(mou)市“工(gong)(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)(lou)”項(xiang)目(mu)審批(pi)實施方(fang)(fang)案》的(de)印發(fa)將(jiang)開啟新(xin)一輪的(de)產業(ye)發(fa)展契機。過去10年(nian)，某(mou)市工(gong)(gong)業(ye)廠房改(gai)造以“工(gong)(gong)改(gai)工(gong)(gong)”模(mo)式(shi)(shi)為主(zhu)，未來，“工(gong)(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)(lou)”模(mo)式(shi)(shi)會(hui)(hui)成(cheng)為某(mou)市工(gong)(gong)業(ye)區改(gai)造的(de)主(zhu)要(yao)方(fang)(fang)向。鑒(jian)于此，本課程從財(cai)會(hui)(hui)角度分析工(gong)(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)(lou)項(xiang)目(mu)開發(fa)運(yun)營企業(ye)的(de)主(zhu)要(yao)涉稅(shui)(shui)風(feng)險和成(cheng)本管控(kong)風(feng)險，并提出稅(shui)(shui)收籌劃(hua)對策，降低稅(shui)(shui)收負擔，找出財(cai)務管控(kong)方(fang)(fang)法等，為工(gong)(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)(lou)項(xiang)目(mu)開發(fa)運(yun)營企業(ye)提供(gong)參(can)考。

【課程收益】
1.指導企業享受增值稅即征即退，研發費用加計扣除等政策優惠；
2.涉(she)稅疑難問題輔導，搭建(jian)起稅務服務“工業上(shang)樓”的暢通渠道。

【課程大綱】
一、從財會角度分析工業上樓項目開發運營企業的主要風險與對策
2023年(nian)2月(yue)《某(mou)市“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)樓(lou)”項(xiang)目審(shen)批實(shi)(shi)施方案(an)》的(de)(de)(de)印發(fa)(fa)(fa)將開(kai)啟新一(yi)(yi)輪的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展契(qi)機。過(guo)去10年(nian)，某(mou)市工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)廠房改造(zao)以“工(gong)(gong)(gong)改工(gong)(gong)(gong)”模(mo)式(shi)為主(zhu)，未來，“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)樓(lou)”模(mo)式(shi)會成(cheng)為某(mou)市工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)區(qu)改造(zao)的(de)(de)(de)主(zhu)要方向(xiang)。鑒于此，本文(wen)從(cong)財會角(jiao)度分(fen)析工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)樓(lou)項(xiang)目開(kai)發(fa)(fa)(fa)運營企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)主(zhu)要風(feng)險(xian)，包(bao)括(kuo)投資風(feng)險(xian)、成(cheng)本管控(kong)風(feng)險(xian)、回遷風(feng)險(xian)、企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)運營風(feng)險(xian)等(deng)，并提(ti)出(chu)風(feng)險(xian)對策，包(bao)括(kuo)降低融資成(cheng)本、優化項(xiang)目設計(ji)、落實(shi)(shi)“一(yi)(yi)園一(yi)(yi)策”政(zheng)策、堅持定制化招商路(lu)線(xian)等(deng)，為工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)樓(lou)項(xiang)目開(kai)發(fa)(fa)(fa)運營企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)提(ti)供參考。

二、“工業上樓”的稅務挑戰
通過對模擬案例的測算，工業上樓項目靜態投資回收期可達到26.5年左右，在取得運營環節收入之前留抵增值稅稅額約3,259萬元，運營初期每年需繳納增值稅約為362萬元，約7年才能抵減完留抵稅額，導致項目公司資金長期被稅款占用，增加資金成本。
“工業上樓”的稅務挑戰之拆遷補償
權利人單一的城市更新類“工業上樓”項目面臨的拆遷補償問題主要包括：項目公司向權利人回遷物業還是現金補償對項目公司和物業權利人更有利？回遷物業和現金補償的標準如何確定？確定的拆遷補償標準在業務上和稅務上是否會被認可？
同一主體同一項目分期開發對增值稅的影響
進項抵扣的時間差異
土地價款差額抵減的困境
貨幣補償成本如何差額抵減
（四）按建筑面積法抵減是否合理
在一期住宅項目中，前期土地價款抵減項和成本進項稅額通常遠不足以覆蓋銷售產生的高額銷項稅額，但此時項目增值稅納稅義務已經產生，需要提前繳納大額增值稅稅款。而二三期項目以出租自持為主，并不對外銷售，其后續產生的進項稅額會因得不到及時抵扣而形成留抵稅額，需要在漫長的出租運營環節才能得到陸續抵扣，導致企業資金的大額沉淀。
同一主體同一項目分期開發對土地增值稅的影響
土地價款分攤的稅務影響
開發時序差異對土地增值稅納稅影響
（三）異地回遷對土地增值稅的影響
從“工(gong)(gong)業上樓”政策頒布的(de)初衷來(lai)(lai)看，政府(fu)是期望通過宅利(li)潤來(lai)(lai)彌(mi)補工(gong)(gong)業地(di)產利(li)潤率過低，并解(jie)決工(gong)(gong)業建(jian)筑(zhu)現金占用較久(jiu)的(de)問(wen)題。但(dan)對(dui)于土地(di)增值(zhi)稅清算(suan)來(lai)(lai)說(shuo)，現行土地(di)增值(zhi)稅的(de)清算(suan)規則并不(bu)能(neng)支(zhi)持如此(ci)“相抵”，無形(xing)中(zhong)帶來(lai)(lai)多繳稅的(de)問(wen)題。實務方面面臨(lin)的(de)挑戰(zhan)具體(ti)有如下幾(ji)點......

六、同一主體同一項目分期開發對企業所得稅的影響
城市更新類工業(ye)上(shang)樓項目應(ying)遵循 “保本微利”的原則，即(ji)工業(ye)上(shang)樓項目收(shou)益率較低，項目一期銷(xiao)售(shou)未完(wan)工開發產品應(ying)按15%的計(ji)稅毛(mao)利率預繳(jiao)企(qi)業(ye)所(suo)得稅，并在完(wan)工年度結轉收(shou)入和成(cheng)本，如若完(wan)工年度利潤(run)率較高，則企(qi)業(ye)應(ying)先繳(jiao)納大額的企(qi)業(ye)所(suo)得稅提前(qian)占用現金流。

七、同一主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
（一）增值稅的影響
（二）土地增值稅影響
假設某住宅銷售項目共分二期開發，在不合并清算情況下，項目一期3～5年是預繳稅款，第6年初則需補繳稅款，二期項目是6～8年預繳稅款，第9年補繳稅款。而若能合并清算，則前8年均是預繳稅款，于第9年一次性補繳稅款，就能遞延一期補繳的稅款3年時間，資金時間價值毋庸置疑了。但相反如果......
（三）企業所得稅影響
在對回(hui)遷物業的企業所(suo)得稅處理(li)時(shi)，我(wo)們(men)經(jing)常用到“雙視(shi)同(tong)”這個詞，即一(yi)(yi)方面(mian)視(shi)同(tong)銷售收(shou)入，另一(yi)(yi)方面(mian)視(shi)同(tong)成本(ben)處理(li)，該雙視(shi)同(tong)的在確認(ren)收(shou)入和成本(ben)的時(shi)間相(xiang)同(tong)，金額也相(xiang)同(tong)，仿佛不(bu)影響企業所(suo)得稅，好像不(bu)值得討(tao)論了，實則(ze)不(bu)然，如果忽略(lve)差異無疑(yi)也是(shi)一(yi)(yi)個大坑。

八、不同實施主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
（一）增值稅影響
在同一主體下，至少不同項目的增值稅進項稅額可以互相抵扣，只是開發時間上有先后順序而已。而不同實施主體不同項目之間的增配，在現有增值稅的稅前扣除機制下，進項稅額無法相互抵扣。
（二）土地增值稅影響
在(zai)(zai)回(hui)(hui)遷(qian)物(wu)業(ye)的(de)(de)處(chu)理(li)上(shang)，同(tong)一主體(ti)下不(bu)同(tong)項目(mu)(mu)(mu)之間(jian)的(de)(de)回(hui)(hui)遷(qian)物(wu)業(ye)是按視同(tong)銷(xiao)售進(jin)行(xing)稅務處(chu)理(li)，而不(bu)同(tong)主體(ti)之間(jian)進(jin)行(xing)回(hui)(hui)遷(qian)則涉及不(bu)動(dong)(dong)產過戶等現實問題(ti)，需要通過銷(xiao)售/購買不(bu)動(dong)(dong)產的(de)(de)方式(shi)完(wan)成，這種(zhong)方式(shi)下，即使在(zai)(zai)平價(jia)轉讓(rang)，也會(hui)導致企(qi)業(ye)多繳契稅和印花(hua)稅。如果出現溢價(jia)轉讓(rang)，還(huan)有增值(zhi)稅和所得(de)稅。當然(ran)也可以(yi)通過先(xian)補(bu)償現金(jin)給原權(quan)利(li)人，再由權(quan)利(li)人向目(mu)(mu)(mu)標(biao)項目(mu)(mu)(mu)企(qi)業(ye)購買不(bu)動(dong)(dong)產達到異(yi)地(di)回(hui)(hui)遷(qian)目(mu)(mu)(mu)標(biao)，但這種(zhong)方式(shi)也會(hui)存在(zai)(zai)被補(bu)償的(de)(de)企(qi)業(ye)收到的(de)(de)貨(huo)幣補(bu)償要繳企(qi)業(ye)所得(de)稅的(de)(de)問題(ti)。總之，一連串的(de)(de)稅務問題(ti)只(zhi)多不(bu)少。

九、增配居住面積無法落實形成指標臺賬的稅務分析
增配居住(zhu)面(mian)積與工業上(shang)樓(lou)無論是(shi)從(cong)經濟關聯度(du)，還是(shi)稅(shui)務(wu)繳納影(ying)響都(dou)是(shi)息息相關的，但操作(zuo)上(shang)卻(que)從(cong)時(shi)間與空間上(shang)將彼此完全分離，雖然政(zheng)府是(shi)從(cong)“算大(da)(da)賬”的角度(du)，達到總體的經濟平衡，企業從(cong)“算細賬”的角度(du)，卻(que)遠(yuan)沒有如此簡單，即使(shi)按前述三種情(qing)形，稅(shui)務(wu)影(ying)響的差(cha)異就夠巨大(da)(da)，如果現在指標(biao)都(dou)無法落地，并且未來什么時(shi)候落地還不可(ke)預測，那(nei)內部(bu)收益率4.5%就變(bian)得更不確定了。

十、工業上樓，企業租購廠房哪個更劃算
以某工業上樓項目廠房建面2000㎡為例進行試算
購買模式下——
假設廠房售價1.2萬/㎡，總價2400萬元，進項稅率9%
可抵扣的固定資產進項稅 = 2400萬元÷（1+9%）*9% = 198.17萬元
租賃模式下——
假設廠房租金35元/㎡·月，租期20年，租金總計1680萬元，進項稅率9%
 可(ke)抵扣的(de)進(jin)項(xiang)稅 = 1680萬(wan)元(yuan)÷（1+9%）*9% = 138.72萬(wan)元(yuan)

項目稅務籌劃課程