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土地(di)增值稅清算合規公開課

課程背景
稅收大數據查稅分析、數電發票上線全面擴圍，國家“反洗票系統”精準運行，“智慧稅務”上線，實現全方位企業的業務運營信息收集、數據共享、建構風險制導模型、交叉比對，稅務監控手段與預警評估系統功能強大，分類精準監管全面預示以數治稅時代到來，企業違法無處遁形。伴隨金融監管越來越嚴，電子貨幣逐漸普及，稅收征管手段正在從以票管稅向以數治稅階段過渡，警稅聯合辦案機制和大數據管稅征管模式疊加效應正在顯現。
智慧稅務與“數字控稅”征管新體制給土地增值稅清算帶來哪些挑戰和隱憂？新老項目交替開發，“可信”平臺下業務運營監管視角的新土地增值稅清算申報表平穩上線，土地增值稅清算框架應如何重新搭建?項目橫跨新老時期項目收入該如何確認？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結果產生哪些影響？擬實施的《土地增值稅法》都有哪些新變化？應關注哪些風險點？現有待清算項目如何平穩向新法過渡？
減稅降費背景下稅務機關通過土地增值稅清算增加財政收入的能動性越來越強，進入清算階段的項目面臨更嚴的政策執行，加之國家不斷加大增值稅進項留抵退稅力度，無形中又增加土地增值稅清算風險和難度！
近期，稅務機關為防范稅務管理風險，陸續修訂土增稅清算程序：項目征管分級，清算分段審核、集體合議交叉復核。開發企業依靠公關降低稅負的能力將難以施展、依靠粗暴的虛開發票避稅方式在大數據智慧稅務面前不堪一擊。在成本總額不變情況下，如何通過土地增值稅全程策劃和稅負動態測算，提前做好土地增值稅頂層規劃、合理劃分項目的清算單位、有效安排分期、選擇有利分攤方法和*清算時點，可大幅度降低土地增值稅的稅負。
嚴稽查形勢下，于老師帶您根據*土地增值稅政策和管理模式進行現金流監管、稅負測算、模擬清算，結合*房地產行業運營規律合規籌劃、系統梳理土地增值稅清算流程、全面分享千錘百煉的實戰思維和真實可落地實施的籌劃案例，做好土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會計處理的統籌協調和涉稅風險管控。用正確方法解決房地產業涉稅爭議焦點問題，實現項目全程稅收精準測算，精細化監管。
本(ben)次課程(cheng)結合本(ben)地(di)(di)(di)相(xiang)關規(gui)定和(he)通過具體、淺(qian)顯(xian)、通俗的實操案例解(jie)析(xi)，直擊當(dang)前新(xin)形勢下土地(di)(di)(di)增值(zhi)稅清(qing)算風險點(dian)與規(gui)避技(ji)巧，以(yi)清(qing)算申報表結構講解(jie)為(wei)主線，通過架構重整、流(liu)程(cheng)再造、大數據(ju)監(jian)管，讓(rang)您較為(wei)完(wan)整地(di)(di)(di)掌握土地(di)(di)(di)增值(zhi)稅測算管控和(he)清(qing)算檢查(cha)應(ying)對技(ji)能，獨立(li)完(wan)成清(qing)算項目，合法(fa)降低土地(di)(di)(di)增值(zhi)稅的稅負。

課程收益
本課程(cheng)結合房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)經營(ying)實際，詳(xiang)細(xi)講解可落地(di)(di)、能操作(zuo)的清(qing)算(suan)案例和(he)風險應對技(ji)巧及合規籌劃方(fang)案。掌握清(qing)算(suan)流(liu)程(cheng)和(he)計算(suan)方(fang)法(fa)、開(kai)發(fa)成(cheng)本歸集與分攤技(ji)巧、本省(sheng)特殊政策在清(qing)算(suan)中運用(yong)及籌劃方(fang)法(fa)，正確(que)進行土地(di)(di)增值稅模擬清(qing)算(suan)和(he)稅負(fu)管控。

課程對象
企業主(zhu)管財(cai)稅(shui)(shui)(shui)的(de)總(zong)經理、財(cai)稅(shui)(shui)(shui)總(zong)監、財(cai)務(wu)經理、財(cai)會(hui)人員，注冊會(hui)計師、注冊稅(shui)(shui)(shui)務(wu)師和企業納稅(shui)(shui)(shui)經辦人員。

課程講師
于老(lao)師(shi)：注(zhu)冊稅(shui)(shui)(shui)(shui)務師(shi)、會計師(shi)，實(shi)戰型房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)培(pei)訓講(jiang)(jiang)(jiang)師(shi)代(dai)表、資深(shen)房(fang)地(di)(di)產(chan)財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)顧問。從(cong)(cong)事稅(shui)(shui)(shui)(shui)務工(gong)作二(er)十多年(nian)(nian)，期間從(cong)(cong)事過十五年(nian)(nian)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務稽(ji)查工(gong)作，兩年(nian)(nian)征(zheng)管(guan)工(gong)作，五年(nian)(nian)稅(shui)(shui)(shui)(shui)政法(fa)規(gui)工(gong)作。參與(yu)過房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)項目開發，受邀(yao)多個省(sheng)市講(jiang)(jiang)(jiang)授土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)算審核技(ji)巧(qiao)，參與(yu)多個項目土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)算審核。對房(fang)地(di)(di)產(chan)涉稅(shui)(shui)(shui)(shui)風險有獨特的(de)應對技(ji)巧(qiao)和深(shen)厚的(de)知識(shi)儲備(bei)，對稅(shui)(shui)(shui)(shui)企溝(gou)通的(de)方(fang)式方(fang)法(fa)有深(shen)入探究。講(jiang)(jiang)(jiang)課以基層財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)務應用見長，講(jiang)(jiang)(jiang)解精辟透徹，脈(mo)絡(luo)清(qing)晰。善于啟迪思路，剖析背景(jing)，從(cong)(cong)源頭上(shang)講(jiang)(jiang)(jiang)解財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)政策制定的(de)初衷(zhong)。善于從(cong)(cong)法(fa)理上(shang)解釋法(fa)律條文，善于歸納總結(jie)(jie)，將一個個復雜的(de)財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)知識(shi)點結(jie)(jie)合行業(ye)實(shi)務特點分析得簡(jian)單易懂。善于結(jie)(jie)合行業(ye)運營(ying)實(shi)際，充分利用現行有效財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)新政解決財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)疑難問題的(de)能力(li)強。

課程內容
第一節：稅收征管新形勢分析及應對
1、大數據金融嚴管新形勢分析及應對
2、以數治稅行業監管新形勢解析及應對
3、智慧稅務到底有多強大？

第二節：土地增值稅合規清算演練
一、清算單位如何規劃對企業最有利？應清算項目和可清算目項必須了解
哪些新政及籌劃應用點？
二、收入總額合規管理
1、土地增值稅清算時，收入總額確定應防范哪些風險點？視同銷售收入和代
收費如何處理清算時稅負最優？
【案例】新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅清算收入確認
⑴ 訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？
⑵ 清算收入明顯偏低如何規避被稅務機關調整風險？
⑶ 政府按土地出讓協議規定價回購安置房，如何確認清算收入？……
2、面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？
【案例】面積誤差清算調整
【案例】拆遷補償實例解析
3、各種返還收入如何規劃使土地增值稅的稅負最優？
4、大數據數字化、智能化監管下，稅務機關清算審核在收入確認方面主要查
哪些內容？應防范哪些風險點？
三、扣除項目合規管理
1、土地成本管理
⑴ 如何最優化歸集土地成本？共同土地成本在不同項目和同一項目內如何攤
銷對企業最有利？無票成本如何實現合規扣除？
【案例】土地價款不同攤銷方法實例解析
⑵ 拆遷安置費新政解析及風險防范
【案例】本地安置和異地安置案例解析
【案例】用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用
⑶ 土地成本涉稅解析：
①批量土地，分期分批開發，土地成本如何分攤？
②地下無產權建筑物土地成本如何分攤？
③承接爛尾項目繼續開發后銷售，土地價款如何扣除？
④土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？
⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？
⑥ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除？……
2、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接
費用包括內容及大數據審核重點？填表要點？
⑴ 已開票未付款的工程支出可否扣除？
⑵ 清算時如何利用層高系數法計算其建筑成本？
⑶ 紅線外道路、公共設施配套建設如何最優化扣除？
⑷ 如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何
有效把握？不同成本分攤方法如何有效結合？
【案例】無產權建筑物如何計算土地增值稅
【案例】土地出讓金不同返還方式案例解析
【案例】精裝房對土地增值稅的影響
⑸ 實務問題：
①建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？
②開發成本憑證或資料不全，清算如何處理？
③建成后產權屬全體業主所有如何確認？
④分期開發，公共配套設施在清算中如何分？
⑤紅線外政府要求項目產生的成本費用如何確認扣除？
⑥銷售房屋同時贈送如何確認？
⑦“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據如何確定？
⑧期間費用和開發間接費在土地增值稅清算時如何區分？
⑨土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報？
⑩清算審核期間轉讓房地產和清算后轉讓如何處理扣除項目？
清算后(hou)發生(sheng)后(hou)續成本是(shi)否可“二次清算”？……

第三節：土地增值稅清算審核合規應對
1、稅務機關如何借助“稅即視”大數據對土地增值稅清算檢查？
2、稅務機關清算中案頭審核重點審核哪些關鍵風險點？常見問題有哪些？
3、土地增值稅清算小組實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？
4、實質審核在清算收入方面重點查哪些事項？
5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？
6、企業如何(he)有效應(ying)對稅(shui)務機關對土地增值稅(shui)的清算檢查，降低涉稅(shui)風險點？

第四節：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃
1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？
2、土地增值稅籌劃應用：
⑴ 清算主體規劃、征管方式應用、交易模式優化、優惠政策利用
⑵ 項目收入分解、開發成本和分攤方法籌劃、股權轉讓
⑶ 代建房、合作建房等籌劃實務案例
⑷ 架構(gou)搭建和組織結構(gou)規劃(hua)在土地增值稅籌劃(hua)方面的(de)應(ying)用(yong)

第五節：土地增值稅清算案例應用
 1、通過稅(shui)務檢查中真實案例，講解稅(shui)務機關在土地增值稅(shui)清算檢查中發(fa)現企業主要涉稅(shui)風險及企業有效應對策(ce)略

第六節：新土地增值稅法新變化及應對方略
1、新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？
2、企業應關注哪些利好空間？應防范哪些風險點？
3、現有待清算項目(mu)如何平穩向新法過渡

土(tu)地(di)增值稅(shui)清算合(he)規(gui)公開(kai)課