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房地產稅收籌劃

課程背景
每一個從事會計工作的人員都想熟悉下房地產行業財稅處理。但是，外行看熱鬧，內行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說的清的人還真不多。為啥呢？皆因為房地產開發涉及土地取得方式多樣，開發階段成本核算不同于其他企業，銷售階段涉稅風險點多，投資方案必然涉及稅收利益。
因此，房地產企業問題屬于年年檢查年年多，加上2016營改增，以前你是老會計，也要遇到新問題。所以在此背景下，我們全面梳理房地產開發環節涉及的節稅要點以及主要納稅爭議問題，以幫助大家能夠熟悉房地產，做好房地產財稅風險防控工作，為企業經營決策減少涉稅風險！
學員對象：財務經理，總經理等相關責任人

課程大綱
一、地產開發稅務管理戰略的優化思路
1.項目公司避稅和集團避稅的協調
2.國際避稅與國內避稅的效果比較及統籌
3.從投融資層面設計項目開發經營模式
4.優化投資架構
5.開發主體的籌劃--自然人、法人、外國人、非居民法人
6.國際避稅安排--公司境外法人主體公司的設立地
7.私募基金在地產開發中稅務管理中的核心作用
8.外資地產開發的納稅籌劃管理
9.地產開發對沖高稅負機制的構建籌劃
10.我國稅制體系的總體運行要點

二、企業拿地階段重要稅務問題與納稅籌劃
1.企業以路換地、以橋換地的稅務問題與納稅籌劃
2.企業以BT項目拿地的稅務問題解析與籌劃
3.企業通過合并方式拿地的稅務問題解析與籌劃
4.企業通過債務重組拿地的稅務問題解析與籌劃
5.企業通過分立方式拿地的稅務問題解析與籌劃
6.企業通過資產、項目收購方式拿地的稅務問題與籌劃
7.企業通過股權收購方式拿地的稅務問題解析與籌劃
8.劃撥土地轉性的稅務問題與籌劃
9.定向增資，植入土地或房產等資產的稅務問題與籌劃
10.三舊改造拿地的稅務問題與籌劃
11.企業取得土地返還款的財稅處理
12.與政府簽署土地合同應關注的時間要點
13.個人取得的拆遷補償款如何繳納個稅
14.如何解決無法取得發票的稅務難題

三、企業開發階段的重點稅務問題與籌劃
1.合作開發的重要稅務問題與籌劃（與私募合作的注意事項）
2.如何講不可售面積的故事，總體搞好項目的籌劃
3.自建規避營業稅的籌劃
4.甲供材料的稅務問題及籌劃
5.內部勞務規避營業稅的籌劃
6.出售精裝房，裝飾材料由購房戶自行購買的稅務問題及籌劃
7.綠化工程的稅務問題及籌劃
8.拆遷還房的稅務處理，別繳了冤枉稅
9.代建工程籌劃難點

四、企業銷售階段的重點稅務問題與籌劃
1.分簽銷售合同和裝修合同的稅務風險及籌劃
2.出售精裝房，裝飾材料，含家電由購房戶自購的稅務問題及籌劃
3.分簽銷售合同和裝修合同的稅務風險及籌劃
4.會員銷售模式的稅務問題及籌劃（內部認購）
5.商鋪售后返租的稅務問題及籌劃
6.房企代墊首付和購房返稅的稅務問題
7.售后回購的稅務問題
8.融資性售后回租的稅務問題及籌劃
9.賣房送家電、家俱的稅務處理及籌劃
10.人防設施和地下車庫的納稅籌劃
11.低價銷售的稅務問題及籌劃
12.銷售未完工產品的納稅籌劃
13.物業先自用或出租再銷售的籌劃
14.銷售土地的籌劃

五、企業開發經營階段土地增值稅的重點稅務問題及籌劃
1.清算單位如何確定更合算
2.合并清算還是分別清算
3.土地增值稅清算時點如何把握
4.多交營業稅所得稅對沖土地增值稅籌劃
5.如何通過集團資金池來調整項目的增值率（背對背擔保和借款）
6.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧
7.代收費用的稅務問題及籌劃
8.旅游設施轉讓的土增稅問題及籌劃
9.房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅

六、企業投資退出階段的稅務問題及籌劃
1.股權轉讓退出的籌劃：內內、內外、外內和外外轉讓結構
2.清算退出的籌劃
3.項目轉讓退出的籌劃
4.減資退出的籌劃

七、企業融資的稅務問題及籌劃
1.融資結構的優化
2.企業融資采用“固定回報+浮動收益”的稅務問題及籌劃
3.企業信托融資股權溢價回購的稅務問題及籌劃
4.企業民間借貸的稅務問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港
5.如何實現借款的機構化安排

八、地產經營其他應當關注的稅務問題及籌劃
1.房屋轉租業務的稅務問題及籌劃
2.承租房屋經營市場攤位費是否繳納房產稅
3.承租他人房產自己裝修部分是否繳納房產稅
4.以不動產投資收取固定利潤是否應繳納房產稅
5.土地價值應該如何計入房產原值
6.出租方收取的空調費應繳營業稅還是增值稅
7.托管收益是否能做收投資收益免稅
8.房地產企業差額交稅問題及籌劃

講師簡介
王老師
任職機構：
G50副秘書長、博志成股份投融資中心首席專家、多家上市企業獨立董事、多家房企投融資顧問
 專業特長：注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師、房地產資本運作與財稅專家導師、地產私募專家、中國企業聯合會專家咨詢委員會專家、國內知名房地產行業實戰派財稅專家、納稅籌劃專家。國家發展改革委員會培訓中心特聘專家、國家稅務總局特聘專家，中國注冊稅務師協會特聘專家。具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理，財稅管理有非常深入和獨到的研究。先后為多家企業提供過財稅咨詢服務，多次主講稅務管理課程?。

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