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中國企業培訓講師

房地產企業如何開展稅收籌劃

2025-04-18 03:17:18
 
講師:李明俊 瀏覽次數:2670
 房地產企業如何開展稅收籌劃是由李明俊老師主講的,稅務是無處不在,整體系統的房地產稅務規劃,必須從戰略、經營以及理財三個層面去考慮。從理財的角度來規劃,通常都是財務部人員在考慮,方向主要是從財務的一畝三分地出發,空間有限,金額是不大的。在具體的稅務籌劃實踐中,我們還能特別的建議房地產老板應高度重視,親自參與到公司稅務管理和稅務籌劃的實踐中來,而不能純粹交由財務負責人去思考。

沒有任何爭議的事實是,近兩年來房地產稅務稽查的力度明顯加強,特別是土地增值稅清算的工作在全國范圍內正在如火如荼地開展。而另外一個毫無爭議的事實是,大部分房地產公司都經不起稅務稽查,或多或少地存在偷稅問題。 

而在房地產企業成本構成中,稅收成本和地價、建安成本,已排在開發商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤,在預征階段,各項稅負合計已達到銷售額的8-12%,如果項目結束進行清算,則普遍高達15%以上,一線城市會達到25%以上。 

由于房地產開發企業開發環節眾多,拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等,每一項經濟行為的發生都會涉及稅金,同時產生稅收籌劃的空間。因此,房地產稅收籌劃必須結合以上各環節,進行系統的規劃。由于房地產行業稅負絕對額大,所以,經過籌劃省下來的房地產稅負的絕對金額也很大,而且省下來的通常都是“真金白銀”,是“純利潤”。 

整體系統的房地產稅務規劃,必須從戰略、經營以及理財三個層面去考慮,綜合立體地進行思維,通過精心安排和統籌來獲取“節稅”收益。稅務無處不在,稅務籌劃應貫穿于房地產企業開發經營活動全過程,在戰略、經營和理財三個層面上立體系統地進行思考和規劃,而絕不能僅狹義地在財務部門分管的“一畝三分地”上開展。 

1.戰略管理層面的籌劃 

從戰略的高度規劃,稅務籌劃通常應考慮以下問題: 

1)股權架構與層次如何設計與安排,對未來財稅會產生什么樣的影響? 

2)成立項目公司還是不成立項目公司,用法人股東還是自然人股東?關聯的考量?注冊地點安排在哪里更合適? 

3)注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產生什么樣的影響? 

4)土地方與資金方如何合作?不同形式拿地稅負比較,怎樣最低? 

5)如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本? 

6)與政府如何合作與談判?代建市政項目款項如何收回? 

7)一級與二級如何聯動以增加土地成本? 

2.經營管理層面的籌劃 

從經營的角度規劃,則會涉及到房地產公司日常運營的方方面面,稅務籌劃通常應考慮以下問題: 

1)開發產品設計不同對企業稅務的影響,比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫? 

2)商業和住宅比例?普通住宅與非普通住宅比例? 

3)對外合同條款如何從財稅角度修改最合理? 

4)報建形式、開發分期對稅收的影響? 

5)如何增加工程成本? 

6)銷售價格的制定與財稅測算 

7)促銷方案選擇對財稅的影響 

8)毛坯還是精裝修?裝修方案的稅收測評 

9)銷售折扣管理與內控制度的落實 

10)自己銷售還是請專業公司銷售,付費方式不同對稅負的影響? 

3.理財層面的籌劃 

從理財角度規劃,往往是財務部人員在考慮,方向主要是從財務的一畝三分地出發,空間有限,絕對金額往往不大。比如費用發生后計入什么會計科目可節稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規避個稅等等。 

如能事前從以上三個角度綜合去進行企業稅務統籌劃與規劃,則不僅可大大降低企業稅負,同時也讓公司的發展走在一條康莊大道上。 

而在具體的稅務籌劃實踐中,我們還特別建議房地產老板應高度重視,親自參與到公司稅務管理和稅務籌劃的實踐中來,而不能純粹交由財務負責人去思考。因為無論是在公司所處的地位、說話的份量、參與重大決策的程度、思考問題的高度等等方面,財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來越大,稅務籌劃必須從老板開始,籌劃空間才能更大,效果才能更明顯。一般而言,老板應考慮以下問題: 

1.房地產企業老板要重新審視公司財稅管理,高度重視起來,從自身開始,該補課的補課; 

2.提升財務人員的地位,該內部控掘培養的內部培養,該外部高薪聘請的外部聘請。投在財務人員身上的錢回報率至少在10倍以上; 

3.由于稅負在成本控制中已占有很重要的地位,房地產公司應考慮立即單獨設立稅務部和稅務總監崗位;而不能再像以往那樣放在財務部中兼職管理。 

4.更多地借用外部稅務咨詢師的“腦袋”。稅務籌劃重要性無可置疑,很多房地產企業管理層都明白這一點,并將稅務籌劃提到議事日程中來,問題是稅務籌劃是一項復雜性、專業性很強的系統工程,傾盡公司內部資源也不一定能籌劃出一個成功方案。復雜、繁瑣的財稅問題會影響企業抽出更多的時間來關注有關戰略發展和競爭優勢的搭建等更重要的問題。善于借用外腦,利用一個經驗豐富的專業機構提供財稅籌劃,將是一個對事業發展很有價值的選擇。這是一個專業分工的年代,越是大公司,越是事前規劃好的公司,越會選擇專業的稅務顧問機構為其進行稅務籌劃。  

5.要樹立提前做好稅務規劃的意識,而不要臨時抱佛腳; 

6.在房地產不同開發階段都要導入稅務籌劃; 

7.注意稅務籌劃的合法性、合理性,把握好業務行為的真實性和交易價格的“度”,注意防范稅務風險,不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。



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李明俊
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