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【課程背景】

 根據房地產項目開發一線(xian)會(hui)計人員的工作需要，我們根據截止2015年10月25日的稅(shui)收(shou)(shou)政(zheng)策，結(jie)合營業(ye)(ye)稅(shui)改征增值稅(shui)和稅(shui)務(wu)檢查中主(zhu)要問(wen)(wen)題(ti)，系統分析地產開發不同階段的重(zhong)要稅(shui)務(wu)問(wen)(wen)題(ti)，幫助企(qi)業(ye)(ye)在短時間內掌握重(zhong)點問(wen)(wen)題(ti)的解決方(fang)案，以降低企(qi)業(ye)(ye)稅(shui)收(shou)(shou)成本和稅(shui)收(shou)(shou)風險(xian)，改善您企(qi)業(ye)(ye)的資金(jin)緊張(zhang)狀(zhuang)況，彰(zhang)顯你的專業(ye)(ye)價(jia)值

一：房地產營(ying)改(gai)增(zeng)主(zhu)要影響及(ji)對(dui)策分(fen)析

1．營(ying)改增(zeng)對(dui)工程造價(jia)的主(zhu)要影響

2．營改增對(dui)項目成(cheng)本(ben)管理的影響

3．營改增對產品定(ding)價(jia)的(de)影響

4．營改增(zeng)對(dui)業績(ji)考核(he)指標銷售額、對(dui)項(xiang)目投資與收入估算的影(ying)響(xiang)

5．營改增對財務評價的影(ying)響(xiang)（投資利(li)(li)潤率(lv)、成本利(li)(li)潤率(lv)、資本利(li)(li)潤率(lv)）

6．營(ying)改(gai)增對項目投資與收入(ru)測(ce)算的(de)影(ying)響（重點(dian)）

（投資估算(suan)表、資金計劃表、銷售出(chu)租收入及(ji)經營稅(shui)金估算(suan)表）

7．增值稅的稅負形(xing)(xing)成機制與(yu)營(ying)業(ye)稅稅負形(xing)(xing)成機制差異解析；

8．不同工(gong)程(cheng)管理模式的影響(xiang)（平行(xing)發包(bao)、施工(gong)總(zong)承(cheng)包(bao)、工(gong)程(cheng)總(zong)承(cheng)包(bao)）

9．對土地一級開發的影響解(jie)析

10．對不同項目(mu)拓展方(fang)式(shi)（合作(zuo)開發）的影響解析(xi)

11．對銷售(shou)的影響解析(xi)

⑴ 不(bu)同銷售方(fang)式稅負差異顯著；

⑵ 自營(ying)銷(xiao)(xiao)售、代(dai)理（境內(nei)外）銷(xiao)(xiao)售、帶租(zu)約銷(xiao)(xiao)售、出租(zu)、經營(ying)權的(de)整體轉讓、托管、

證券化、眾籌。

⑶ 低成(cheng)本(ben)營(ying)銷(xiao)、先租(zu)后(hou)售(shou)、以租(zu)代售(shou)、換房銷(xiao)售(shou)、升值銷(xiao)售(shou)、售(shou)后(hou)回購(gou)、售(shou)后(hou)返祖、租(zu)金抵月供等。

12．持有物業(ye)出租(zu)、轉租(zu)的稅負(fu)差(cha)異解析

13．融資渠道與方式的選擇：（銀行(xing)貸(dai)款、預售、發行(xing)股票、房(fang)地(di)產(chan)債券、地(di)產(chan)信托、

REITS、私募融資、典(dian)當融資、合作(zuo)開發）

14．營改增對會計核(he)算的影響及對策(ce)

二(er)：不(bu)同來源渠道取得或出售土地成(cheng)本的(de)構成(cheng)差異（重(zhong)點）

1．招拍掛（凈地(di)出(chu)讓、非凈地(di)出(chu)讓）成(cheng)(cheng)本構成(cheng)(cheng)

2．劃(hua)撥用地的成(cheng)本構成(cheng)

3．購(gou)買在建工程

4．合(he)營(ying)式合(he)作開發

5．融資型合作(zuo)開發取得土(tu)地

6．土地置換

7．購買資(zi)產式(shi)收購項目公司

8．股(gu)權收(shou)購取得項(xiang)目公司土地(di)

9．投(tou)資者以土地出資

10．棚戶(hu)區(qu)改(gai)造取得土地

三(san)：土地增值稅(shui)清(qing)算中常(chang)見的稅(shui)企爭議解(jie)析

1．營(ying)業稅(shui)(shui)、土(tu)地增值稅(shui)(shui)和企業所得稅(shui)(shui)有(you)關(guan)收入確認差異解析

2．土(tu)地增值稅(shui)和(he)企(qi)業所(suo)得稅(shui)有關成本、費用和(he)稅(shui)金扣除(chu)差異解析

3．企(qi)業成本計算對象(xiang)的(de)確定(ding)與清算單位的(de)關(guan)系

4．土地(di)成本和(he)其他開發(fa)成本的分(fen)攤(tan)方法(fa)（占地(di)面(mian)積法(fa)、建筑面(mian)積法(fa)和(he)土地(di)估(gu)價(jia)法(fa)）

5．配建保障房如何處理更合適

6．同一(yi)項目的清算方法是(shi)否(fou)可以變更

7．紅線外支出(chu)的處理(li)

8．車位的不同成本分攤方法

9．會所的不同處理(li)方(fang)法對清算的影響(xiang)

10．別墅(shu)按套或按類清算的(de)爭議(yi)

11．如(ru)何讓選(xuan)擇清算(suan)時點(dian)（早清算(suan)還是晚清算(suan)）

四(si)：建安(an)階段的核心財稅問題解析

1．建安階段的會計(ji)科目設(she)計(ji)

2．合同與發票管理

3．電(dian)梯、空調(diao)、門(men)、窗、排水設備、消防器具、智能化(hua)設備、幕墻、信報箱、潔具、家具、五(wu)金、鋼結構等，在總包合同中應(ying)當(dang)約定甲(jia)供還(huan)是(shi)乙(yi)供？

4．總包合同中(zhong)建筑材料（鋼筋、混凝土(tu)）乙供，開(kai)發公司需承(cheng)擔(dan)3.18%的營(ying)業稅(shui)及(ji)附加(jia)？

5．精裝修業(ye)務，涂料、墻(qiang)磚、電線、燈具、園(yuan)林設備或林木應當甲供還是乙供？

6．幕墻、門窗、定制家(jia)具、鋼結構(gou)向生產廠(chang)商(shang)直采的節稅原理(li)

7．代墊水電費的處(chu)理

8．裝(zhuang)修費用的(de)處理（商(shang)品房住(zhu)宅裝(zhuang)修一次到(dao)位實施細則）

9．精裝修家電和家具的處理（渝地稅（2011）221號(hao)）

10．扣留的質保(bao)金需(xu)要繳納營業稅嗎(ma)？

11．對外(wai)付匯(hui)境外(wai)設(she)(she)計公司的(de)設(she)(she)計費(fei)（室內設(she)(she)計、外(wai)立面設(she)(she)計、城市綜(zong)合(he)體整(zheng)體

建筑設計）需要繳納10%的(de)預提所得(de)稅(shui)？

12．基礎設施、公共配套(tao)和開發間接費的稅(shui)務審核

五：銷售(shou)階段的(de)核心財稅(shui)問題解析

1．到(dao)底什么樣(yang)的收(shou)入無需繳納營業稅？

（“應稅收(shou)(shou)入”與“非應稅收(shou)(shou)入”的區分標準和依據）

2．預征模式存(cun)在的主要問(wen)題(ti)

3．眾(zhong)籌模式售房的主要財(cai)稅(shui)問題解析（業內3種銷(xiao)售創新）

4．產品應該如何(he)定(ding)價

5．租賃保證金是否應繳營業(ye)稅

6．“交1000抵1萬(wan)”銷售業務應當如何操作業務流程(cheng)、合同價款、開(kai)具(ju)發票(piao)？

7．老業主推薦新客戶贈送免物業管理費如何操作最(zui)節稅(shui)

8．物業公司免收(shou)(shou)的管理費是(shi)否應當視同銷售仍然確(que)認(ren)會計(ji)收(shou)(shou)入、申(shen)報營(ying)業稅(shui)？

是(shi)否還負有代扣老(lao)業主20%的個人所(suo)得(de)稅(shui)的義務？

9．開盤現(xian)場抽(chou)獎品活動所發生的費用(yong)應確認(ren)為“銷售費用(yong)”還是“營(ying)業外(wai)支(zhi)出(chu)”

公司(si)是(shi)否(fou)負有(you)代扣20%個人所(suo)得稅的義務(wu)？

10．“買房送車位(wei)”業(ye)務(wu)應當如(ru)何約(yue)定合同條(tiao)款以減(jian)少(shao)稅務(wu)糾紛

11．銷售精裝(zhuang)房按毛坯確(que)認收入(ru)并預提裝(zhuang)修成本，另簽(qian)無償贈送裝(zhuang)修合(he)同(tong)的危(wei)害

12．分時度假會(hui)員模(mo)式的稅收好處

13．房產稅的籌劃思路

14．會計亂用(yong)銷售(shou)費用(yong)和管(guan)理費用(yong)，預提部分費用(yong)的危害

六：資(zi)金管理中的核(he)心(xin)財稅問(wen)題

1．借款(kuan)費用或(huo)利息(xi)費用的稅務處理解析

2．集團企業(ye)資(zi)金集中的模式（轉貸(dai)的稅收利益）

3．明股(gu)實債(zhai)融資對營業稅、土地增值(zhi)稅和(he)所得稅影響

4．民(min)間借貸的利息費用的稅前(qian)處理思(si)路

5．借款費用的資本化(hua)與費用化(hua)對(dui)兩稅清算的影響(xiang)差(cha)異

6．資產證券化存(cun)在的主要問題(ti)解析及規避(bi)（法(fa)律、財務、稅務）

7．PPP項目的主要財稅問題解析

七：營業稅(shui)、土地增值稅(shui)和企業所得稅(shui)的協調(diao)

1．三稅種的(de)區別和聯系

2．實現規(gui)劃、拿地、建設和(he)銷售(shou)等業務與稅務管理呼應

3．土(tu)地增值稅(shui)和企業(ye)所(suo)得稅(shui)的(de)主(zhu)要差異

八(ba)：項目出(chu)售的主要財稅問題(ti)解析

1．項(xiang)目出售(shou)和資產剝離的區別

2．出售股權轉(zhuan)讓項(xiang)目(mu)的財稅問題解(jie)析

3．出(chu)售資產轉讓項目的主要財稅問題解析

4．股權劃(hua)轉(zhuan)轉(zhuan)讓項目的(de)主要財稅問題解析

5．債轉股轉讓項(xiang)目的主(zhu)要財稅(shui)問題解析

6．企業分立方式轉讓項(xiang)目的(de)主(zhu)要財(cai)稅問(wen)題解(jie)析

7．項目轉讓給上(shang)市公司的財稅問題解析  

九：現場互(hu)動，專家開放(fang)時(shi)間，解答學員涉(she)稅疑(yi)難(nan)問題。 講師介紹：王(wang)老師

我公(gong)司特(te)聘首席財(cai)(cai)稅(shui)導(dao)師(shi)，教(jiao)授，武漢(han)大學在(zai)讀博士。注冊稅(shui)務(wu)(wu)師(shi)、會(hui)計(ji)(ji)師(shi)、注冊內(nei)部審計(ji)(ji)師(shi)。資(zi)本運作高手，地(di)(di)產(chan)私(si)募專(zhuan)家(jia)(jia)，全國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)經理人聯合(he)會(hui)研究(jiu)員，國(guo)內(nei)知(zhi)名房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業實戰派(pai)納稅(shui)籌劃(hua)專(zhuan)家(jia)(jia)；《新(xin)會(hui)計(ji)(ji)準則與稅(shui)法差異分析(xi)》主(zhu)編，中國(guo)財(cai)(cai)務(wu)(wu)總監資(zi)格(ge)認(ren)證稅(shui)收籌劃(hua)課程首席講師(shi)，多家(jia)(jia)上市(shi)公(gong)司獨立(li)董事，某會(hui)計(ji)(ji)師(shi)事務(wu)(wu)所、稅(shui)務(wu)(wu)師(shi)事務(wu)(wu)所主(zhu)任(ren)會(hui)計(ji)(ji)師(shi)，多家(jia)(jia)銀行(xing)(xing)和多家(jia)(jia)證券公(gong)司的財(cai)(cai)稅(shui)顧問，多家(jia)(jia)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業（上市(shi)和非上市(shi)企(qi)業），國(guo)有(you)企(qi)業集團的稅(shui)務(wu)(wu)顧問。          

具有十多年財務稅(shui)收(shou)管(guan)(guan)(guan)理工作經(jing)驗，具有豐富(fu)的資本運(yun)作經(jing)驗，主(zhu)導參(can)(can)與多個地(di)產私募(mu)基金的設立和運(yun)作，參(can)(can)與部(bu)分企業的境內外上(shang)市(shi)運(yun)作。在多年的財稅(shui)咨(zi)詢(xun)實踐中，對各(ge)類企業的投融資運(yun)作管(guan)(guan)(guan)理有非常(chang)深(shen)入的研究。先(xian)后在全(quan)國各(ge)大城市(shi)主(zhu)講《稅(shui)收(shou)籌劃(hua)》、《房地(di)產企業融資之(zhi)道(dao)》、《稅(shui)收(shou)政策(ce)深(shen)度(du)解析》、《房地(di)產開(kai)發企業財稅(shui)管(guan)(guan)(guan)理要點及節稅(shui)方案設計》、《如何應對稅(shui)務稽(ji)查》、《房地(di)產企業資本運(yun)作與稅(shui)務規劃(hua)》、《兼(jian)并收(shou)購》等課題500余(yu)場，受訓企業負責人、財務人員多達上(shang)萬人。

培訓風格以實務見長，知(zhi)識淵博、理(li)論功底深(shen)厚。采用互動教學(xue)，內容充實新穎、氣(qi)氛活(huo)躍、案例經典、分析深(shen)刻，深(shen)受學(xue)員好(hao)評，在業(ye)內享有良(liang)好(hao)聲譽，被譽為“財稅通(tong)”。

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