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項目前期投資決策培訓

課程時間：2天
課程大綱：
一、房地產行業投資環境分析與決策
1．現階段房地產業的政策導向
2.目前國內房地產行業的投資形勢
案例：標桿房企業未來5年的戰略目標和投資策略

二、房地產項目前期拿地定位決策
1.企業投資戰略和慣性
.房地產企業投資決策的六大實施步驟
.內部土地研判的實施流程
2.如何選城市--城市評價標準和指標體系
3.企業自身產品定位—“有所為和不為”
案例：標桿地產產品標準化模塊體系

4.前期投資測算定位和風險控制
（1）靜態測算或動態測算
案例：佳宇項目靜態測算表保利項目的動態測算研究
（2）標桿地產前期關注的經濟指標類型解讀
如;IRRNPVNAV凈現金流量凈利潤率獲利指數等
（3）開發周期在5年、3-5年、3年以內的項目測算指標標準
5.從營銷前置的視角去解讀土地—“客戶、產品與土地”
項目前期定位模板和項目建議書
6.企業內部投委會的職能與權限對標
案例：龍湖某項目投資報告分享
7.標桿地產風險控制
案例：龍湖項目測算紅線設置要求
碧桂園拿地土地測算獲利倍數判斷

三、當前標桿企業土地獲取的策略轉型——兼并模式
1.通行的地塊獲取方式
招拍掛、舊城改造、概念地產（創客）拓地、一二級聯動、品牌優勢圈地、組合模式等
2.當前形勢下，大公司取地模式研究
（1）在一二線城市如何利用“光環”效應拿地
國企：招商局案例、天房案例
民企：恒大、龍湖案例
（2）大城市周邊衛星城及重點二線城市拓展敏感點中航、萬*例

3.兼并模式
（1）基本模式：
A.項目收購某地國企項目出讓案例
B.股權收購收購新項目公司、收購舊項目、收購非項目公司等
C.國企重組
案例：收購某項目股權的經驗總結
(2)項目兼并收購的基本流程和節點
(3)兼并過程中的盡職調查要素剖析
盡調報告和清單
(4)股權轉讓過程中的法律稅務問題
案例：某公司問題剖析
(5)股權轉讓協議的簽訂和落實
案例：某標桿公司轉讓協議的條款

4.標桿公司其它收購勾地策略
（1）合作開發
聯合拿地開發、合作建房、輕資產模式、與資方的多種合作模式等等
（2）轉讓在建項目
（3）股權托管
（4）主導變更用地類型
（5）租地開發成都、佛山案例演示

項目前期投資決策培訓