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房地產項目前期流程模式分析培訓

【課程大綱】
一、房地產企業土地獲取的決策理念和認知
1．投資拿地的幾大關鍵要素
2．標桿房地產的投資拿地管理方式
3．投資拿地的原則

二、典型房地產項目獲取的策略和模式剖析
1.國內地產企業通行的地塊獲取方式
（1）大型居住區開發
（2）一二級聯動土地
（3）現金流項目
（4）城市綜合體模式
（6）軍產模式
（7）公租房、廉租房的投資模式
2.不同企業前期土地談判階段性策略分析
（1）如何勾地及其技巧
案例：工業園區土地勾地技巧
（2）門檻條件的設置
案例：大學城地塊調規策略分析
（3）不同類型的企業的拿地策劃
案例：江邊項目掛牌策略及協議條款分解

三、房地產企業對土地價值的判斷和選擇
1.土地本身價值的判斷
（1）土地的原生價值
（2）土地的原創價值
（3）土地的延伸價值
2.從城市及區域發展的角度
3.從兩個規劃的角度
4.從技術經濟指標的角度
5.從政府系統的要求
案例：龍湖在土地選擇的案例
恒大地產土地選擇的標準

四、標桿房地產企業對土地的跟蹤和反饋
1.土地跟蹤和獲取的六大步驟流程圖
2.土地投資跟蹤階段的策略
3.土地持續跟蹤階段的實戰運用工具
（1）前期市場調查報告
（2）土地項目建議書
（3）土地投資測算靜態和動態模板
（4）項目定位報告
（5）區域土地土地深度和競爭分析報告
（6）投資分析報告書
（7）目標地塊重點跟蹤表
（8）季度區域土地市場分析
案例：濟南地塊投資分析報告
浙江地塊土地價值的研判報告

五、前期業務的內外部組織管控和人才配對
1.前期部的組織構建和人才匹配
（1）投資人員的選擇和能力配對
（2）前期部人員的工作流程建議和素質能力
（3）土地信息的最快傳遞和決策途徑
2.前期項目代理策劃公司如何管控
（1）外部策劃代理公司的個性化選擇
（2）外部公司的人才搭建與工作職責
（3）要求外部策劃代理公司提供的各種階段化成果
（4）對外部機構的合理化督促建議

六、項目前期定位決策階段，各部門的緊密配合和職責分解
1.拿地階段和設計階段的考核緯度和指標
（1）財務指標、市場及客戶、內部流程塑造、學習與創新領域
（2）拿地和設計部門的關鍵性考核指標(KPI值)分析
如：拿地部門的土地儲備指標、測算利潤；設計部門有效或無效設計成本等指標的剖析
2.發展部和設計部的工作界面和搭接面分析
案例：發展部與設計部之間的工作界面表
3.在定位決策階段，各部門如何對前期部門形成緊密配合和職責考核
如：設計部對拿地部門的工作支持
成本部對拿地運營成本的策略
銷售部的拿地后銷售的沙盤推演
工程部對項目前期提出的技術要點和進度要求
案例：龍湖地產啟動前的策劃定位案例—大學城項目啟動會
4.快速拿地的保障—內部橫向溝通的重要性
（1）多項目選擇中，如何快速判斷和決策
（2）與投資拿地關聯的上下游部門的溝通

七、設計部管控流程及快速啟動策略剖析
1.設計階段主要工作和階段性成果
(1)項目前期設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、設計配合i
案例：龍湖《方案設計任務書》、《景觀設計任務書》、《項目成本目標測算與控制（方案版）》等
2.設計階段流程分析
案例：龍湖的個性化設計外包和恒大的標準化設計庫對比
3.快速啟動和完成總圖設計和單體設計策略
（1）設計前置化
（2）設計創新與標準化設計
（3）對規劃、建委的設計要求尺度的精準把握
案例：天街系列與名都、綠洲、天下系列對比

八、前期工作的總結—心得體會

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