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房地產項目收購培訓

【課程大綱】
第一部分《關于目前的土地市場》
一、2018的房地產市場表現特征與研判
1.供需矛盾未見好轉，地王仍現，房價趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退
4供給側改革背景下產業轉型與升級 
二、房地產行業投資環境分析與決策
1.2018年房地產業的政策導向
2.目前國內房地產行業的投資形勢
3.房地產調整的宏觀規律及變化應對
4.國開行棚改近期動態政策分析
5.黃奇帆建立房地產長效機制若干思考
6.2018年以來任志強、葉檀的樓市搶房分析

第二部分《關于拿地》
一、企業如何正確的拿地？
1.區域土地開發模式的轉變
（1）粗放開發方式向集約開發方式的轉變
（2）房地合一方式向房地分離方式的轉變
（3）生地開發方式向熟地開發方式的轉變
（4）企業投資戰略和慣性
案例解析：標桿房企高層的投資職能與權限對比
（5）企業自身產品定位之“有所為和不為”
案例解析：標桿企業前期投資測算定位和風險控制
（6）前期投資測算定位和風險控制
（7）從營銷前置（“客戶、產品與土地”）的視角去解讀土地
案例解析：房企拿地全攻略

2.八大“勾地”攻略及地產并購實務
（1）、三種最常見的方式
①股權轉讓
②合伙成立項目公司
③以“聯合開發”的名義
案例解析：兼并或合并、在建項目轉讓
④兼并或合并（退二進三）
⑤在建項目轉讓 
案例解析：海南中建 xx與xx城開集團合作建房
⑥股權托管(適用于集團化企業下的兄弟公司之間）
⑦變更用地類型
⑧染指“插花規劃” 

（2）、當前形勢下，兼并收購研究
①兼并收購決策依據
②收購交易的主體確定
③兼并收購的基本流程
④收購對價
⑤對價支付

（3）、兼并收購模式選擇
（A.資產收購 / B.股權收購 / C.合作開發 / D.國企重組） 
A.資產收購 ??
①概念
②資產收購的條件
③合同體系
④收購流程、關鍵節點
⑤優劣勢分析
⑥收購協議的簽訂和落實
案例解析：某標桿公司收購協議的條款設置
B.股權收購 ??
①概念
②收購流程
③優劣勢分析
④當前標桿公司股權收購的基本原則和操作方式
案例解析：房地產項目并購的主要疑難問題
C.合作開發
①規范化聯合模式 ???一方出地，一方出錢
②直接轉讓土地使用權模式
③以土地使用權投資模式
④整體產權轉移模式
⑤需要注意的幾個問題
案例：萬科項目開發股權合作模式
D.國企重組案例：招商局地產—蛇口工業區等

3. 土地兼并收購拓展談判的策略及技巧
（1）兼并過程中的盡職調查要素
案例解析：律師的盡調報告清單和成果
（2）溢價處理方式
（3）關鍵節點控制
（4）違約責任界定
（5）動態管理與風險控制
（6）如何利用外資收購
案例解析：遠洋地產收購案例
（7）談判對象研究和識別
（8）談判目標和談判“紅線”的確定
（9）收購談判要點
（10）談判的策略和技巧
（11）其它談判的注意事項（12項注意點）
案例分析：企業并購中常見的九大問題

4.股權收購項目風險防范及案例分析
（1）法規政策
（2）交易結構
（3）稅務的盡職調查清單及案例分析
（4）并購交易談判及文件清單
（5）收購不同性質企業股權的法律障礙
（6）股權收購如何合理避稅
（7）股權收購獲取項目的利弊分析
（8）股權收購項目風險的事前、事中風險防范，事后處置
案例分析：股權收購及并購項目的八大問題
案例解析：標桿地產如何把控股權收的風險？

第三部分：《關于房地產的拿地創新方向及敏感點》
一、案例剖析房地產拿地模式
1.新市鎮（特色小鎮等）開發模式
2.產城融合（華夏幸福模式）案例
3.輕資產模式（*聯合模式）
4.城市更新（大灣區xx市勾地案例解析）
5.主題地產模式（華僑城xx文旅小鎮案例）
6.商業綜合體帶動模式
7.集體土地土地流轉類
A.大盤開發模式
B.文化旅游地產項目的拿地
C.租售并舉的配置用地
8.房地產合作開發的四種方式
案例解析：聯合體拿地，合作雙方新玩法
9.產業地產創新驅動模式思考

二、標桿地產內部投資體系及專項獎罰制度案例
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰節點設置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場的居間游戲規則

三、標桿企業投資拿地風險類型及控制策略
1.各種風險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風險預警機制
3.項目后評價對拿地風險管理啟迪

講師介紹 ：
楊凡 老師  
.東南大學工學碩士 南京大學MBA
.國家注冊建筑師，高級工程師，資深土地拓展行家                                      
.曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師
.南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理兼總建筑師
.蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監
.吉林市蘇寧環球有限公司常務副總經理
.江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師
.江蘇國信集團房地產公司 南京項目負責人
.北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產一線開發管理工作是房地產土地拓展運營專家，房地產行業*的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足，特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益，善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量，擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有突出的業績。
授課風格：幽默風趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結合。

服務過的客戶：
 葛洲壩、中鐵三局、中電建集團水電五局、中建三局投資公司和財務審計中心、中海地產、華潤置地集團、紅星美凱龍、國控集團、北控集團、中房集團、天慶房產、寶冶集團、興東置業、粵海地產、金秀湖集團、蘇州工業園區、福州規劃設計總院、鑫成集團、廣東長大公路集團、信則金機構的上海專題培訓、遠洋地產、北京田園綜合體專題、新疆和田地區財政和住建部門、西安市曲江區文進集團、北京中興恒投資集團、北京中鐵16局、四川長城商學院、廣東奧園集團中山公司、石家莊河北天山集團、山西太原經開區、河南國控集團、新疆自治區的供銷聯社，烏魯木齊市地鐵建設集團、湖南張家界鑫成集團、四川省新型城鎮化研究會，四川鐵投城鄉投資建設集團有限責任公司、福州市規劃設計院、山西運城市城投集團等一百多家企業

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