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地產項目經營培訓

一、課程背景講師觀點
跟其他行業相比，房地產行業在國內是個年輕的行業，在房地產企業中負責規劃、工程、設計、采購、成本、市場、銷售等工作的人員大都沒有受過項目管理的培訓，大部分房地產企業沒有建立起一個系統化的項目管理體系；而另一方面，房地產項目的管理難度較大：工期長、跨專業、變化因素很多、需要對企業內部不同專業口的人員進行很好的協調、同時需要對外部不同的供應商如政府部門、設計、咨詢公司、監理單位、施工單位、材料和設備供應商等進行良好的協調、乙方難以管理、現成的優秀管理模式少等。這導致了各個房地產項目的管理水平參差不齊，運作效率有高有低，管理水平高的企業與管理水平低的企業之間的差距是巨大的。
在項目經理和項目工作相關的人員這一群體中，大部分人是按自己本能的、樸素的感覺執行著自己的業務工作，關注工作方法和管理工作的人比較少，一個房地產項目前期、中期相關所有工作的不良結果最后都在項目最終結果上表現出來：項目完成時間拖延、成本超出預算、質量問題突出，不得已時只能拆東墻補西墻。這些人員在項目管理意識上和工作方法上（工作的計劃、執行、控制）都需要提高。
 如何才能使我們的房地產項目能有一個系統化、精細化的管理呢？如何才能使規劃、工程、設計、采購、成本、市場、銷售等各業務口的人員按系統化的工作方法、做好地產項目的每一件工作呢（理解清楚目標、管理好工作的時間、成本、質量、資源、團隊、溝通、風險等）？本課程就是針對這目前房地產行業的這一問題設置的項目管理的系統化的培訓，主要目標是提高房地產項目相關各方面工作人員的項目管理意識和實際工作需要的管理技能，使他們掌握正確的工作方式、形成項目管理的思維模式。

二、課程形式
 本引入“全程體驗培訓模式”。課堂講述、案例分析、游戲體驗、互動練習、教練演示、現場模擬、頭腦風暴、視頻演示、情景訓練、現場問答等。

三、培訓目的
1、基于團隊的視角，闡述項目管理過程中的工具運用
2、集成多工具，多過程，并且進行組合形成運用模塊
3、強調務實創新的思維，讓學員知道何時需要分析、何時需要一個更具創造性的方法。
4、反映*的研究成果，術語和方法符合PMP/IPMP的要求保持一致

四、課程特色
1、以解決問題為框架，根據快速學習法的要求和成人學習的特點，在講師教授的基礎上；設計了針對性的訓練，讓學員可以復制我們的能力；
2、集成項目的過程與工具。除了說明工具的過程運用，還說明各種工具如何組合在一起成為一個整體。
3、案例比較接近現實并且具有時效性。
4、氣氛活躍互動，內容啟發頓悟，方法實用可操，設自由問答時間解決實際困惑；
5、效果：簡單的輕松的互動的；

五、課程對象
項目經理、項目管理團隊、項目職能經理、骨干員工等

六、課程大綱
課題一：地產項目經營與管理
一、項目范圍和項目目標—項目方向
1、項目戰略與項目定位
—公司成功在戰略、項目在戰略下進行選擇
2、房地產項目目標的四個類型
---現金流-速度型、利潤型--成本型、品牌型--品質型
3、項目目標的三個維度
---客戶、財務、知識管理
4、項目目標的3化
---數字化、圖形化、標桿化；交房標準
5、項目目標的smart表達
----名京項目目標分析
6、項目目標的分解
—wbs、obs、cbs、rbs介紹
7、項目的績效環：
項目目標—燈塔；
項目計劃—航線、
項目執行—航行、項
目考核—激勵。抓住主線；
項目執行--適時應變，但萬變不離目標，項目不容許失敗
二、項目整體（綜合協調）管理—未來項目行動計劃顯性化、提前發現問題、事前調整
1、項目整體管理的目標和計劃系統：
系統、協調—方面、每個方面的pdca、方面協調
2、項目價值工程
---海河印象項目價值創造的分享、功能規劃、項目概念設計綜合
3、項目的全周期及流程圖
---房地產項目周期分析及控制
4、房地產項目各個階段的成果、主責人
---某個項目定位策劃階段成果分析
5、項目整體協調人的確定與協調方法
---某項目三個方案選擇的啟示
6、項目整體協調的機制和步驟
---項目定位階段“七對眼睛”的介紹
三、項目組織與人力資源管理
三個統一：目標、方法、流程，項目組織效能提升
1、項目團隊的問題？
--三個不同：經歷、方法、個性；
2、如何根據項目情況確定的組織構架和管控模式？
---客戶敏感、效率提升與風險管控
3、如何制定項目的用人規劃和崗位的職責？
4、如何整理項目的運作流程？
--從強人到團隊能力、縱橫項目手冊、萬科項目操作書
5、如何進行項目人員的選擇和搭配？
---性格、經歷、專業、新老匹配
6、如何對項目人員績效考核？
---結合項目目標、考核客戶敏感點、風險點考核
7、如何對項目人員進行激勵？
---項目成本獎、項目福利、不同人不同需求不同激勵
8、如何打造項目團隊？項目中如何用好人？
--團隊做項目、項目經理引領項目
9、項目團隊不同階段的把控要點？
10、如何管理高層、管理客戶、管理職能部門、管理供應商、管理內部團隊、管理技術型成員？
四、項目時間管理
1、項目進度計劃的層次和體系是什么？
2、誰來組織項目進度計劃的制定？
--有經歷的人，三上兩下，簽字確認
3、項目進度計劃的制定過程是怎樣的？
--wbs分解事情、找邏輯關系、關鍵路線、確定里程碑
4、如何確定房地產項目的關鍵路徑？
5、如何確定房地產項目里程碑點？
--管理節點、項目節點、時間節點排序、節點成果
6、項目基準時間的確定？
--資源估算、時間基準確定
7、如何對項目進度計劃進行監督和調控？
--四小時監控、會議監控、巡檢
演練：1、編制關于設計的出圖計劃。
六、項目成本管理
1、項目成本管理的問題？
2、房地產項目成本管理體系？
3、如何確定項目的目標成本？
4、如何從設計角度控制成本？
5、如何的項目責任成本落實到人？
6、如何構架項目合同網絡圖？
7、項目動態成本的監控與調整？
8、成本評估和成本數據庫的建立。
八、項目信息與溝通管理—協調管理、沖突管理
1、項目信息流轉的順序和溝通體系的確定
—萬科項目溝通渠道設計
2、項目各個階段、各個成員信息流轉的內容和標準
3、房地產項目關鍵會議的組織
—項目啟動會、項目例會的組織
4、針對房地產項目不同個人的溝通技巧
九、如何建立項目管理的制度、流程、操作指引支持體系？
--體系
1、項目管理的制度流程體系是什么？
2、如何分步驟的建立項目管理支持體系？
--項目總結沉淀、界面、貫穿流程
3、如何不斷優化項目管理體系？
4、項目操作模式
—萬科項目運營體系介紹（產品、工具、流程）

課題二：甲方工程項目管理
一、甲方管理架構
1、架構圖
2、架構解析
1.1、影響工程管理目標的環節及要素分析
1.1.1、組織管控系統方面
1.1.2、項目運營系統方面
1.1.3、供應鏈外包管理系統方面
1.2、管理對策
3、工程管理普遍存在的問題
4、甲方工程管理人員的四大角色
4.1、是項目管理者而非單純工程管理者
4.2、現場工程管理標準的制定者與檢查者
4.3、客戶的工程質量代表
4.4、供方（特別是監理公司）的管理者
5、工程管理中各部門職責
二、建立工程管理的標準
1、目的
2、質量標準（以客戶為導向的工程質量標準）
2.1、質量目標體系的確定（材料與工程質量的標準）
2.2、客戶敏感質量問題的把控（ABC質量管理辦法）
3、管理標準
三、工程計劃管理
1、工程總進度控制計劃
2、工程配套計劃
2.1、施工圖紙交付計劃
2.2、承建商進場
2.3、計劃招投標計劃
2.4、甲供材料設備進場計劃
2.5、乙供材限價計劃
2.6、樣板確認計劃
2.7、資金計劃
四、供方管理的方法與流程
1、供方采購策劃
2、供方采購計劃
3、供方采購工作任務書
4、供方采購招投標
5、合同管理
6、供方驗收管理
五、甲方工程管理的十大環節
1、施工準備管理
1.1、項目部的成立（如有）
1.2、編制《項目工程管理指導書》
1.3、采購招投標
1.4、工程管理指導書的培訓與交底
1.5、場地“三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路口手續的辦理
1.6、施工組織設計審查
1.7、開工報告的審批
2、進度管理
2.1、項目施工進度計劃管理
2.2、工程配套計劃的編制管理
3、技術管理
3.1、圖紙管理
3.2、圖紙評審
3.3、設計變更管理
3.4、施工技術管理
4、質量管理
4.1、質量目標體系的確定
4.2、事前控制：
4.3、過程監控
4.4、客戶敏感質量問題控制
4.5、工程巡視管理
4.6、事后控制
4.7、隱蔽工程的驗收
4.8、物業接管驗收
4.9、驗收總結報告
5、成本管理
5.1、工程款支付管理
5.2、合同外增量成本管理
5.3、現場簽證的管理
5.4、特急零星工程管理
5.5、索賠與反索賠
6、對監理公司的管理
6.1、控制依據
6.2、對監理工程師的資格審查
6.3監理公司監理行為的監督
6.4、監理的文件管理監督
6.5、監理公司與承建商的關系協調
6.6、承建商之間的協調
6.7、監督監理公司對施工單位編制的索賠簽證的審核工作
6.8、監理檔案資料
7、安全文明施工管理
7.1、安全文明施工的管理標準
7.2、督促監理公司做好施工安全和文明施工的監控管理
7.3、責成監控整改
8、檔案文件管理
9、工程物業移交
9.1、工程移交原則上應具備的條件
9.2、工程移交物業公司程序
10、保修期內的維修
10.1、明確保修期內維修工作的責任分工
10.2、確定維修管理的標準
10.3、保修款的結算

課題三：項目執行力提升
一、要素一：結果導向（員工靠結果生存、企業只為結果買單）
1.員工和企業是什么關系？
2.執行是“我做了嗎”？
3.做任務是陷阱、做結果是餡餅
4.做結果三思：結果是誰要的？結果要有什么？結果有什么用？
5.九段秘書測試：請問你是幾段？結果值多少錢？
6.如何獲得*的結果？結果思維、底線原則、外包理念
二、要素二：責任邏輯（鎖定責任，收獲結果）
1.理由源于責任是否鎖定
2.陷阱一：“請示”工作與推脫責任
3.陷阱二：“人多力量大”與推脫責任機會
4.領導只為結果買單、員工為結果而戰
5.4個步驟：結果定義、一對一的責任、跟蹤檢查、結果考核
三、要素三：6大執行法則
1.服從法則：以服從為天職
2.目標法則：盯準一只野兔
3.*法則：做自己擅長的，上帝助你成功
4.速度法則：先開*再瞄準
5.團隊法則：利他就是利已
6.裸奔法則：沒有退路就是出路
四、樂在工作：做好執行首先經營好自己
1.快樂基因：17個秘密
2.快樂入口一：ABC情緒理論
3.快樂入口二：受益理論
4.快樂入口三：放下理論
5.快樂工作的方法：控制情緒、消除心理壓力
五、說對話辦對事：溝通無障礙、執行有保障
1.溝通目的：鼓舞他人的行動
2.溝通步驟：解碼、編碼、反饋
3.溝通底線：說對方想聽的，聽對方想說的
4.溝通策略一：與對方頻道同步（同理心）
5.溝通策略二：如果…更好…
6.溝通策略三：銷售你的建議（FAB）
【案例】人生目標與個人成就的比對（哈佛案例）
第十一講組織執行系統打造
一、執行的三個核心流程
1.人員流程：用對的人
2.戰略流程：做對的事
3.運營流程：把事做對
二、組織執行力8個誤區
1.戰略是管理者的事，執行是員工的事；
2.用人不疑、疑人不用；
3.學謀略多，學規則少；
4.管理制度變來變去，朝令夕改；
5.制度變形，熟人環境沒有規則；
6.管理者沒有常抓不懈；
7.差不多就行；
8.策略與制度本身不具有執行性。
第十講：各基層關鍵崗位績效改善的方法與技巧
問題引入：您如何評價個人績效?準備如何改善個人績效?
1.員工崗位——績效自我評價法
2.做個積極主動的績效改善人
低調做人高調做事
主動開口、主動要求、主動反饋、主動解決
3.各基層崗位關鍵績效改善的方法與技巧
4.木桶原理與酒與污水定律——聚焦重點、目標管理擬定績效改進計劃
5.富集優勢、錦上添花——實現個人價值*化
6.小組討論個人及團隊績效改進計劃
如何有效的執行戰略？
7．戰略執行失敗四大原因；
8．運用平衡計卡有效執行戰略；
9．戰略執行的五個基本步驟；
10．建立戰略執行保障體系。
【案例】淮海戰役中陳粟的職責分配與效果
【演練】部門貢獻值與公司發展的分量比對與反思

地產項目經營培訓