在物業服務(wu)水平有待提(ti)升(sheng)，物業服務(wu)糾紛(fen)頻發的(de)當(dang)下(xia)。越(yue)來越(yue)多的(de)業主曾經或正在產生不交或者少交物業費的(de)念頭。
日前，云南(nan)嵩明(ming)縣(xian)人民法院審理(li)了(le)一起物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費糾紛案件，原告是(shi)(shi)一家(jia)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)，被告是(shi)(shi)因為不(bu)滿(man)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)服務整整三年(nian)沒交物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費的業(ye)(ye)(ye)主。業(ye)(ye)(ye)主稱，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)服務存(cun)在(zai)(zai)瑕(xia)疵，小區環(huan)境臟亂差，停車位管(guan)理(li)混亂，存(cun)在(zai)(zai)安全隱(yin)患，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)動(dong)不(bu)動(dong)就停水停電(dian)催繳物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費。聽(ting)上去，這位業(ye)(ye)(ye)主不(bu)交物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費的理(li)由是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)很充分，可結(jie)果他敗訴了(le)，法院判(pan)決其在(zai)(zai)15日內支(zhi)付三年(nian)全部欠(qian)繳的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費。
物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)合(he)同是物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)為業(ye)(ye)(ye)主(zhu)提供物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)支(zhi)付(fu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的合(he)同。雙方互付(fu)對待給付(fu)義(yi)務(wu)。從這(zhe)個(ge)道理上(shang)說，物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)如果沒有(you)(you)按照合(he)同約定履行好服(fu)務(wu)義(yi)務(wu)即構成違約，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)理應具有(you)(you)不支(zhi)付(fu)或者少支(zhi)付(fu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的權利。然而(er)當物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)將(jiang)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)訴(su)至法院，追索其欠繳(jiao)的物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)抗(kang)辯的理由可謂五花八門(men)，但(dan)總體而(er)言，敗(bai)訴(su)居多！究其原(yuan)因，我認為最主(zhu)要有(you)(you)以下(xia)兩點：
1.司(si)法裁判對業主不(bu)支(zhi)付物業費的(de)(de)“正當理(li)由”的(de)(de)認定多“從嚴把握”。
2.欠費(fei)業(ye)主對物業(ye)公(gong)司未(wei)按合(he)同約定(ding)履行服務(wu)義(yi)務(wu)舉證難(nan)度大。
讀到這(zhe)里(li)，你是不(bu)是深(shen)深(shen)的emo了(le)，還是準備躺平了(le)。其實(shi)大可(ke)不(bu)必，因為在司法實(shi)踐中(zhong)，也(ye)有(you)少數業(ye)主少交(jiao)或不(bu)交(jiao)物業(ye)費的理由獲得(de)了(le)支持(chi)。今天我(wo)就和大家分享(xiang)幾個實(shi)踐中(zhong)的案(an)例，相信無論對于想要(yao)維護(hu)自身(shen)權(quan)益(yi)的業(ye)主還是對于物業(ye)公司都(dou)具有(you)啟(qi)發意(yi)義。
物業服(fu)務質量不達(da)標(biao)，少交物業費請(qing)求(qiu)可能獲支持
在(zai)業(ye)主主張拒(ju)交少交物業(ye)費的(de)(de)(de)理(li)由中，物業(ye)服務不(bu)到位(wei)、服務質(zhi)量有(you)瑕疵(ci)占(zhan)比最(zui)高。這種主張能否(fou)得到法院的(de)(de)(de)支(zhi)(zhi)持(chi)，從司法裁判(pan)的(de)(de)(de)實例看，關鍵看物業(ye)服務不(bu)到位(wei)或質(zhi)量有(you)瑕疵(ci)的(de)(de)(de)嚴(yan)(yan)重(zhong)程度。一(yi)般而言，只(zhi)有(you)物業(ye)公司完(wan)全不(bu)履行物業(ye)服務合同約定的(de)(de)(de)服務義務或者合同履行存在(zai)重(zhong)大瑕疵(ci)，嚴(yan)(yan)重(zhong)到構成(cheng)“根本違(wei)約”的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，才有(you)可能得到支(zhi)(zhi)持(chi)，且通常情(qing)況(kuang)下(xia)，少交物業(ye)費的(de)(de)(de)請求(qiu)相較于(yu)拒(ju)交物業(ye)費的(de)(de)(de)請求(qiu)更容易得到支(zhi)(zhi)持(chi)。
比(bi)如，在(zai)趙某與天津(jin)某物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公司物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)服務(wu)合同(tong)糾紛一案中，趙某舉證證明了監控和路(lu)(lu)燈大部分不(bu)能用(yong)，道路(lu)(lu)損壞嚴(yan)重，道路(lu)(lu)方(fang)磚下沉(chen)，車位和草坪雜草叢生、綠化樹木死亡40%等(deng)(deng)該物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公司未按(an)照合同(tong)約定履行服務(wu)義務(wu)的情(qing)形，法院在(zai)綜合考量物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公司的物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)費收(shou)費標準、物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)服務(wu)存在(zai)瑕(xia)疵等(deng)(deng)實際情(qing)況，酌定趙某向物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公司按(an)照90%的比(bi)例(li)繳納欠費期間的物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)費五千余元(yuan)。
物業公司超過訴訟時效(xiao)追索(suo)物業費(fei)，業主可(ke)請求相(xiang)應(ying)免責(ze)
目前，根據《民(min)法典》的(de)(de)規定(ding)(ding)，向人民(min)法院(yuan)請求(qiu)保護民(min)事權(quan)(quan)利的(de)(de)訴訟時(shi)效期間為3年(nian)。訴訟時(shi)效期間自權(quan)(quan)利人知道(dao)(dao)或者應(ying)當知道(dao)(dao)權(quan)(quan)利受到損害以及(ji)義務人之日起計算。民(min)事權(quan)(quan)利受到侵害的(de)(de)權(quan)(quan)利人在(zai)法定(ding)(ding)的(de)(de)時(shi)效期間內(nei)不行使權(quan)(quan)利，時(shi)效屆滿(man)后，債(zhai)務人獲(huo)得(de)訴訟時(shi)效抗辯權(quan)(quan)。
在物業服(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)糾紛中，法(fa)定的(de)訴(su)(su)訟(song)時(shi)(shi)效(xiao)(xiao)期(qi)(qi)間(jian)是3年，超過3年訴(su)(su)訟(song)時(shi)(shi)效(xiao)(xiao)，物業公(gong)司便(bian)會對物業費(fei)(fei)(fei)的(de)該筆債權喪(sang)失(shi)勝(sheng)訴(su)(su)權。關于(yu)3年訴(su)(su)訟(song)時(shi)(shi)效(xiao)(xiao)的(de)起算點，一(yi)般(ban)認為，物業服(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)屬于(yu)繼續性合(he)同(tong)，物業公(gong)司要(yao)求業主支付服(fu)務(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)的(de)訴(su)(su)訟(song)時(shi)(shi)效(xiao)(xiao)期(qi)(qi)間(jian)應從最后一(yi)期(qi)(qi)物業服(fu)務(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)的(de)履行期(qi)(qi)間(jian)屆滿(man)之日計算。
比如，曹某與北京市某物(wu)業公司的物(wu)業服(fu)務合(he)同糾紛(fen)一(yi)案中(zhong)，法院認為(wei)，物(wu)業公司能(neng)提供(gong)的催繳業主(zhu)欠費(fei)的時間是(shi)2016年7月，其對2012年9月-2013年8月的物(wu)業費(fei)主(zhu)張(zhang)已經(jing)超出3年的訴訟時效，所以不(bu)能(neng)得(de)到支持。
對(dui)于物業公司，需要(yao)注意(yi)的是，應(ying)注意(yi)主張權利(li)的時間限制，避免超過訴訟時效。主動收集、保存訴訟時效中斷的證據材料(liao)。
對于業(ye)主(zhu)，應當有訴(su)訟(song)時(shi)效(xiao)的(de)意(yi)識，當認(ren)為物(wu)(wu)業(ye)公司主(zhu)張的(de)物(wu)(wu)業(ye)費債權(quan)超(chao)過訴(su)訟(song)時(shi)效(xiao)時(shi)，應提出(chu)(chu)明(ming)確抗辯，因為如果義務人未提出(chu)(chu)訴(su)訟(song)時(shi)效(xiao)抗辯，法(fa)院不會主(zhu)動(dong)適用訴(su)訟(song)時(shi)效(xiao)的(de)規定進行裁決。
物業公司擅(shan)自擴大(da)收費(fei)(fei)范圍(wei)、提高收費(fei)(fei)標準或(huo)者重復收費(fei)(fei)，業主提出抗(kang)辯的(de)，法院支持
舉個簡單的(de)例子，一個住宅小區(qu)的(de)物業(ye)費標準(zhun)本來是1元/平方米·月(yue)，物業(ye)公司未經業(ye)主共同決定，而僅僅是根據公司運行(xing)成本或者自(zi)(zi)行(xing)聘(pin)請評(ping)估(gu)機(ji)構進行(xing)評(ping)估(gu)后，按照1.5元的(de)標準(zhun)向業(ye)主收(shou)取(qu)費用(yong)，屬于擅(shan)自(zi)(zi)提高收(shou)費標準(zhun)。
這是有(you)明確依據的(de)(de)(de)，即《最(zui)高人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)關(guan)于審理物業(ye)(ye)服(fu)務糾(jiu)紛案件適用(yong)法(fa)(fa)律若干(gan)問題的(de)(de)(de)解釋》第(di)二(er)條，“物業(ye)(ye)服(fu)務人(ren)違反(fan)物業(ye)(ye)服(fu)務合同(tong)約(yue)定(ding)或者(zhe)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規、部(bu)門規章規定(ding)，擅自(zi)擴大收(shou)(shou)費范圍(wei)、提(ti)(ti)高收(shou)(shou)費標(biao)準或者(zhe)重(zhong)復收(shou)(shou)費，業(ye)(ye)主(zhu)以違規收(shou)(shou)費為(wei)由提(ti)(ti)出抗辯的(de)(de)(de)，人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)應予支持。業(ye)(ye)主(zhu)請求物業(ye)(ye)服(fu)務人(ren)退還其已經收(shou)(shou)取(qu)的(de)(de)(de)違規費用(yong)的(de)(de)(de)，人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)應予支持。”
比如，在(zai)河(he)北省某物(wu)(wu)業公(gong)司與(yu)趙某的(de)物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)合(he)同糾紛(fen)一(yi)案中，法院即以物(wu)(wu)業公(gong)司未提(ti)交(jiao)前期物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)合(he)同或其與(yu)業主雙方簽(qian)訂的(de)物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)合(he)同，亦(yi)未提(ti)交(jiao)自身物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)等級證明文件，故物(wu)(wu)業費(fei)(fei)用的(de)標(biao)準應參照所(suo)在(zai)地物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)收費(fei)(fei)的(de)政(zheng)府(fu)指導價(jia)格，而不支(zhi)持物(wu)(wu)業公(gong)司所(suo)主張的(de)較高的(de)收費(fei)(fei)標(biao)準。
部(bu)分地方存在特(te)殊規定，特(te)定情(qing)形下物業費(fei)可不(bu)交(jiao)或少交(jiao)
物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司起(qi)訴業(ye)(ye)主補(bu)交物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)以及業(ye)(ye)主進行抗辯(bian)時，還(huan)應重(zhong)點關注(zhu)所在地區的行業(ye)(ye)法規，看是否存在物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)免交的特殊規定。目前(qian)，正值(zhi)疫情期(qi)間，一些地方出臺(tai)了物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)減免的相(xiang)關政(zheng)策，也需要(yao)予以關注(zhu)。
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